文档介绍：--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________奥特莱斯商业模式奥特莱斯的商业模式     奥特莱斯是英文Outlets的中文直译,其英文原意是“出口、出路”的意思,实际上是品牌服装的工厂直销折扣店,由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品,因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式,在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今,已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业,但大都是民营资本单店运作为主,商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多,比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作,上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店,这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。    从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看,未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道,成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌+低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎,同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。    这种零售业态通过国内7年的发展,已经形成了一些具有代表意义的运作模式,对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。(一)奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场    庄园式奥特莱斯主要源自美国,带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场,上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近,常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房,同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合,每个品牌展示和售卖相对独立;劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。2、城堡式奥特莱斯商场    城堡式奥特莱斯主要源自欧洲,带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN,这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的,整个物业就是一个大城堡,合计四层,在城堡内设有一个个品牌专厅,一些国际运动品牌,比如NIKE、NEWBALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响;其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。3、大卖场式奥特莱斯商场    大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态,结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场,其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式,卖场顶部不做天花吊顶、消防、空调风管裸露作顶,以达到节省投资成本的目的,还原OUTLET店的原始本质。这种类型的奥特莱斯其优势在于成本投入较小、节省不必要的开支,其劣势在于物业条件或购物环境相对较差。4、百货式奥特莱斯商场    百货式奥特莱斯主要源自百货商场的业态转变,一些老的百货店在市场竞争过程中主动向奥特莱斯转型,以及有一些原先规划运作百货商场的物业改做奥特莱斯