文档介绍：:..重庆某项目策划全文一、重庆房地产市场简析1、 2003年重庆市房地产住宅市场继去年市场的火热,再续引发了重庆房地产市场的““沸点”。一方面,重庆市房地产经过几年的发展,房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”,另一方面大范围的城市拆迁与旧城改造的进一步实施,刺激了房地产市场的投资和开发,同时也促动了一大批住宅消费群体的需求。2、随着重庆市住宅市场的发展和成熟,其住宅的需求也日益呈现出多样化的格局。小户型依然受到市场一定的青睐,特别在解放碑以外的市场;低密度住宅成为今年的房地产中高档市场的主流产品,其风靡盖过了江景房和城市中心公寓,在一定程度上,正说明目前重庆市场已进入产品时代;而有一定环境做依靠的中低档次住宅,尤其受到消费者的追捧,重庆市大范围的拆迁,直接拉动了此类住宅的需求。3、产品的差异化定位已成为项目之间的品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出的千亩大盘,可谓是如火如荼,但随着重庆滨江路环境与配套设施的日趋改善,江景楼盘已开始大张旗鼓突围,今年中,势头最盛的金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特的概念、卖点、及居家文化、成熟配套等,以实现区域的共赢吸引较多消费者的眼球。然而江景楼盘的异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争。二、重庆房地产市场开发简析1、2003年上半年重庆市房地产市场的总体供求表指标开发施工面积(万平米)房屋竣工面积(万平米)房屋销售面积(万平米)房屋销售平均价格(元/m2)开发投资额(亿元)(%)、结论分析:(1)2003年上半年,重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度的增长,,%。,%。与此同时,商品房竣工面积则低于销售面积。2001年,。商品房销售面积大于竣工面积,在一定程度上降低了商品房的空置量,对于房地产业的发展是一大利好,同时也表明重庆市房地产业充满着活力,开发前景广阔。(2)2003年上半年,重庆市商品房商品面积更得到高速增长,房屋销售面积远高于竣工面积,%,分析市场的主要原因在于一场全市范围内的大拆迁运动,直接拉动了重庆市房地产的旺盛需求和价格的上涨。三、市场调查分析由于本项目所在区域的可比性江景楼盘较少,故我司以渝中区江景楼盘为主作调查分析。(-)市场调查分析表(略)二)结论分析1、目前渝中区的江景物业建筑形态主要由高层建筑组成,其品质以中高挡为主,市场价格在建面3600—3900元/平米左右,本项目区域江景物业的市场价格在建面2800元/平米左右。2、江景物业的产品设计主要以建面120-150平米的两房与三房为主,热销户型主要以建面80-120平米内的小两房与三房为主,其主要原因是总价相对较低,造成以大户型为主力的江景物业销售较差。3、由于渝中区的嘉滨路沿线正处与规划建设中,其周边的环境较差,生活配套相对较弱,这也是目前影响江景物业销售的主要原因。4、通过市场调查发现本区域的江景物业在产品设计上有较多的“黑房”,主要由于江景物业的占地面积相对较小,其落差较大,临江面户型多由3・4户,建面]30平米一170平米的三室组成,而一梯8户的单层布局,导致其他背江的户型采光差和房间黑房”形成。四、项目研究分析(-)(S)(1)良好的江景资源本项目位于渝中区曾家岩嘉滨路,北接嘉陵江大桥,500米江岸线,视野宽阔,嘉陵江景一览无余。(2)增值空间较大。本区域尚处于规划建设期,其本区域住宅价格相对较低,随着交通与生活配套上的完善、成熟,有利于提升本项目物业的增值空间。2•项目劣势(W)(1)地块面积较小,地形落差较大地块临街面长度较短,地块现覆盖物为农田、杂草。地势起伏,中心低落差约20米,其两面由高层建筑夹集,这对本项目环境规划与产品设计有较大难度。(2)交通系统不完善本区域道路(嘉滨路)作为进入渝中半岛的外环,主要分流进入主城区的外地车辆,其公交车辆较少,出行极为不便。(3)区域商业配套设施缺乏本区域正处于规划建设中,其商业配套主要由上清寺与观音桥商业支持,而本区域配套设施主要由各小区与学田湾居民区独立组成,这与本项目所在位置都有较远的距离,也使本项目在配套服务设施上相对缺乏