文档介绍：1
商业地产基础知识及市场定位
商业事业部
2012年2月23日
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商业地产的基本概念
一
商业地产最抽象的定义——就是为商品流通/商务及休闲活动提供建筑载体
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我的个人定义:
商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。
——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate;意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产,包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate mercial property;除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产,
什么是“商业地产”?
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选址及获取土地
商业地产开发
和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等
招商
招商是一个把商业建筑“填满”的过程,但操作过程远不是直观上这么简单,后文还将论述
运营管理
招商并不是商业地产的最后一个环节,呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路
退出机制
商业地产本质上不是开发,而是投资,建立退出机制,整个产业链条才得以保持完整
根据公司战略需要,在通过运营提高估值水平后,选择适当时机和适当渠道退出
商业地产五大模块
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通俗定义:多个相邻商业体(包括商铺、酒店、写字楼等)组成的区域
什么是“商圈”?
观前商圈
南门商圈
石路商圈
狮山路商圈
湖西商圈
湖东商圈
园区南部
商圈
斜塘商圈
东吴路商圈
娄葑商圈
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例:星湖财富广场项目商圈范围
商圈,未必是个圆圈,交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围为实际商圈
工作定义:商业服务所能够覆盖的地域
什么是“商圈”?
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商圈的辐射三层次
商圈,有很多层次,需要区别分析
核心商圈,也称“第一商圈”,包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域,对于万科那些位于住宅区的项目来说,第一商圈是我们需要密切关注的
各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同,步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的,需要根据调研结果来具体划分
因项目不同,核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同
边缘商圈有更丰富的变化,如果是目的地型商业,则边缘商圈会延续很远,以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征
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居住人口(数量、结构、收入、消费习惯)
办公人口(数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯)
客流导入(与周边商圈的关系)
竞争关系(商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争)
业态结构(商圈内业态关系,和其他商圈的关系)
交通(吸引客流的基础条件)
其他公共设施配套(医院、学校、政务机关、工业园区等)
如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
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商业地产的分类
二
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健身服务及休闲功能商业地产(健身中心、美容院、SPA)
专业商业地产(专业批发市场、商贸城,如义乌小商品批发市场)
居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)
餐饮功能房地产(大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店)
娱乐功能商业地产(电影城、娱乐城、KTV)
零售功能商业地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)
按照行业类别分类