文档介绍：莱钢建设中海城项目策划报告2006年10月目录目录第一部分市场研究1・ •区域划分滨州市房地产投资情况7・25滨州市房地产销售情况1・3滨州市房地产市场发展现状1・・6商业市场分析第二部分项目分析2・・ ・2・5・,给我们的第一感觉就是在这里将有一个高档豪宅即将诞生,项目的每一项指标都令我们兴奋不已,无论从开发商的品牌还是项目的区域特点,再至项目的规模,在整个滨州市场上将会成为一个热点。如果说,项目的每一项指标,项目的众多卖点,是一颗颗散落的珍珠的话,我们所要做的就是将它们有机的和谐的串联起来。是的,我们需要一条“线”。而这条“线”是要将客户和建筑有机的沟通。要诉求客户居住渴望,要表现项目建筑的细节之美。根据项目的指标,我们确定项目的定位,由此我们确定它的主力客户群是上流阶层。这条“线”就是项目的细节之美与上流阶层对生活渴望的心灵碰撞。上流阶层是城市的佼佼者,他们在成功的光环之下,却是一种生活的疲惫、无奈、矛盾和渴望,因此他们需要呵护的群体。他们对生活彷徨、思考。建筑是生活的载体,项目以其细节之美,从项目的各个方面体现出队上流阶层的关爱,诉求满足上流阶层的生活需求:上流阶层的浪漫生活;上流阶层的健康活力生活;上流阶层的自然唯美生活。三者合一就是上流阶层对生活的情感诉求。由此项目所诉求的生活方式和上流阶层对生活的渴望产生碰撞,上流阶层生活方式的情感诉求也就成为项目策划的一条主线。以此为主线,使项目概念下的细节更加细腻化、形象化,下面我们所要做的就是对每颗“珍珠”精雕细琢,让其光彩最大限度的展现在世人面前。第一部分市场分析1・1滨州市城市及经济概况房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性,导致了很多因素都可能对其发展产生影响。因此本章将通过对滨州市宏观的经济状况和政府的政策取向等方面的调查分析,确定本项目开发的城市或地区的市场整体状况。另外经济、人口及城市化水平等因素可以说是房地产发展的基础,也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此,为了能够真正把握滨州市房地产市场的现状,并且准确预测其发展前景,对宏观经济形势和政策的认识是至关重要的。本章较全面地分析了与房地产业有关各种因素,包括城市文化历史、人口素质、经济状况、城市建设、政策法规等。并且对一些敏感因素做了对比分析,为后期项目的分析提供了足够的数据支持。1丄1滨州市城市概况滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸,位居黄河“龙头二北通渤海,东临东营市,南连淄博市,西南与济南市交界,西与德州市接壤,西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。滨州在山东的区位图Q海市文登彷诺城市丿翱城县H\乳屮市海阳市、^广驱市烟台[成忒貝孤血/〈无棒县.//丨尸5^化县。丿"灿处讪启密市/•/fe州O城員o»H斫°A』.冷阴貝、沂水更IJ五建J3东平貝、^2//宁阳县貝:文£I•丄窓州机辭4渾水克、 厂Vo/?°鬲市•吧了吵丫^咨二。费O莒“/条陵币・y<o^j^g也市人\靶«se«>Cr砒◎济i^r牛‘斗工平酬9/T^^xV«,东西最大跨径120公里,南北最大跨径175公里,。从滨州驱车1小时可到济南空港,3小时抵达港城青岛,当日往返首都北京。滨州是黄河三角洲的主要组成部分。辖无棣、沾化、惠民、阳信、博兴、邹平和滨城六县一区。滨州市系黄河三角洲的中心城市,也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。2005年底,全市人总人口366万人,其中农业人口308万人,非农业人口58万人。1/,四通八达。;省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里;省道永莘路横穿境内东西长达16公里,并与205国道在镇城区交汇;镇域所处位置非常