文档介绍：:..上海工程技求丈曇经济法课程论文2012-2013学年第一学期学 院 管理学院专 业 工商管理班 级 0311122姓名学号 姚怡婷031112217指导教师 徐佳题 目 房屋买卖中的合同违约责任2012年12月29日房屋买卖中的合同违约责任要:随着当今中国格局的变化和发展,人们的思想观念也逐渐发生了变化,很少再出现四世同堂的现象了,母亲们也大都树立了“无房不嫁女”的准则,另外房屋也象征着一个人的权贵程度,加之前些年的房屋价格不断攀升……这都加强了人们对于房屋的热衷程度,但毕竟买房不是一件小事,这其间存在的合同违约问题还是会带给买卖双方严重后果的。!词:房屋买卖中的“政策性违约”,期房交易的合同违约,违约责任的承担方式正文:房地产总是牵动着人们的心,正所谓儿家欢喜儿家愁,有些人买到了自己的心仪的房屋,然而冇些人却在购房的过程中处处碰壁,我的论文中分析探讨了合同法屮的违约问题,主要是关于违约应当承担的法律责任。违约责任,即违反合同的民事责任,是指当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合规定吋应承担的民事责任。违约责任对于保障合同的履行至关重要,它对双方合同人都进行了约束,维护了合同制度的存在。一、 房屋买卖中的“政策性违约”国家岀台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施,北京市也相应制定了更为严厉的实施方案,其中包括提高购房贷款首付比例和贷款利率。相关政策出台的目的在于合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”,这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。来看一个典型的案例一一2010年3月,张小姐通过屮介公司介绍,选屮了一套建筑面积为97平方米的二手房,总价250万元。张小姐与房主土先生签订了房屋买卖合同,合同约定张小姐首付20%,余款通过申请银行按揭贷款的方式向王先生一次性付清。当日,张小姐根据合同约定向王先生交纳了20万元购房定金。4月,张小姐在中介机构的协助下,向银行申请贷款,但此时张小姐获悉根据新的国家政策,自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%,首付数额提高了25万元,张小姐四处筹措,仍无力支付75万元的首付款。张小姐想到了解除合同,她认为贷款首付比例提高是自己无法预见的,曲此导致合同无法履行,自己没冇过错,因此,王先生应该将定金退述;I佃王先生认为由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行,应当适用定金罚则,定金不予返还。后张小姐诉至法院,请求解除双方买卖合同并要求王先生退还购房定金20万元。争议焦点在于I大I政策调控而导致合同无法履行,应当由谁承担相应的不利后果。在该类纠纷中,房屋购买人和出卖人对丁因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议,双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行,并不构成真正的违约,买卖合同解除后,购房人无须承担责任,其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍,但并非无法履行,双方应当根据政策和应调整合同条款,合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同,即构成违约行为,应当承担违约责任。如果购房人已经交纳定金,则根据定金罚则,