文档介绍：“资阳某某花园”项目策划方案策划公司2004年9月25日第一篇项目分析 4_、市场分析 4(一) 项目优势与劣势分析 4(二) 项目机会与威胁分析 4二、 项廿定位 4(一) 项目总体定位 4(二) 项冃功能定位 5(三) 项目业态定位 5三、 卖点分析 6四、 入市时机 6第二篇项目总体营销策略 8项目总营销策略分析 8二、 纯商业板块营销策略 8(-)纯商业板块概念阐释 8(-)纯商业板块筹建策略 8(三) 纯商业板块经营策略 9(四) 纯商业板块效益分析 9三、 纯公益板块营销策略 10(-)纯公益板块概念阐释 10(二) 纯公益板块筹建策略 10(三) 纯公益板块经营策略 11(四) 纯公益板块效益分析 11四、 综合板块营销策略 11(-)综合板块概念阐释 11(二) 综合板块筹建策略 11(三) 综合板块经营策略 13(四)综合板块效益分析 13五、住宅板块营销策略 14(-)住宅板块概念阐释 14(二) 住宅板块筹建策略 14(三) 住宅板块经营策略 14(四) 住宅板块效益分析 15第三篇 营销推广策略 16一、 整合营销 16二、 包装策略 16(-)现场营造 16(二) 导示系统 16(三) 环境包装 16(四) 资料包装 17三、 公关策略 17四、 广告策略 18第四篇商业运作策略 20进度策略 20二、 招商策略 21三、 业主策略 22四、 规划策略 22五、 管理策略 22六、 价格策略 23第五篇总结 24项目分析 24二、 总体营销策略 25三、 营销推广策略 27四、 商业运作策略 28第一篇项目分析—、市场分析(-)项目优势与劣势分析1、 项目优势项耳优势主要包括强强联合优势、土地资源优势、项目定位优势、规划设计优势、终端消费预期、文化背景优势、自然环境优势、道路交通优势。2、 项目劣势项目劣势主要包括资阳山城市综合经济实力较差,人均可支配收入低,城市消费能力较差;目前周边的项目多数为新建和待建项目,商业氛围劣势。项目机会与威胁分析1>项目机会项目机会主耍包括“挖空老城区、建设新城区”的政策导向为该项目提供了有力的保障;区域内开发了大量的中高档品质新盘,住宅地产的品质提升大。2、项目威胁项口威胁主要包括该区域商业气息较弱,投资者投资信心不足;传统商业的惯性的威胁;本项n新城区并且处在新城区ri前的边缘地带,人气难以聚集。二、项目定位(-)项目总体定位根据定位报告的研究结论表明,项目总体定位为资阳市独一无二的,集山水、森林、文化、观光、度假、休闲、娱乐为一体,兼顾城市景观、科普教育、全民健身、绿化生态等多功能的开放性的园林式现代城市生态花园。从名称定位來看,根据市调数据分析、项目市场分析以及现代营销理念,项冃采用“资阳某某花园”名称;从概念定位來看,项廿力求打造“生态花园”的概念,充分利用项目的山水、森林、园林景观特色,打造资阳市的新城市中心,打造资阳市“生态花园”。(-)项目功能定位定位阐述如下:根据定位报告的研究结论表明,木项目主要包括休闲功能、观光功能、度假功能、游乐功能、科普教育、购物功能、餐饮功能、娱乐功能等八大功能。具体功能休闲功能是指根拯项目的地理特征、山水内涵,项目在功能上完善休闲功能,修建以药材、药浴为特色的休闲洗浴屮心,设置公益型健身设备和健身场地,实现并满足市民休闲活动的多样化需求。旅游、观光和度假功能是指项口设置旅游、观光的场所,集山水、森林、植物园、部分原始植被于一身,是市民和游客度假胜地,让游客在休闲、观光的同时度过一个愉快、美丽、健康、生态的周末或假期。游乐功能和科普教育是指考虑项目的公益性内涵以及聚集项B人气,设置儿童户外设施、摇摇乐、长颈鹿滑梯、小鸡跷跷板等游乐功能及科普教育功能,开展科普活动、宣传科普知识,宣传资阳市的历史文化名人。餐饮、娱乐、购物功能是指木项口处在四三一片区的生活区范围内,又是政府机构的住宅区,具有较强的消费需求和消费能力,有必要设置配套的购物超市、特色餐饮、娱乐项冃。居家功能是项目未來的关键盈利点,居家功能主要指在打造资阳某某花园周边环境,塑造“资阳某某花园”品牌后,城投公司通过土地经营,开发周边住宅小区的居住功能。项目业态定位根据定位报告的研究结论表明,本项目按照功能来进行业态划分及业态定位,共分餐饮娱乐业态、购物休闲业态、文化科普业态、运动健身业态、康体游乐业态、旅游观光业态、综合服务业态等七大业态。餐饮娱乐业态设品牌餐饮、特色餐饮、KTV歌城、夜总会等商业项H,为市民和游客提供餐饮、娱乐的配套服务。在品牌餐饮方面设置整个资阳市的婚宴、寿宴中心。本业态是纯粹商业经营业态,是项目营运中最重用的盈利点。购物休闲业态设置屮药浴场、阳光沙滩、购物超市(小世)等商业项目及其他为市民和游客提供购物、综合服务设施,如宾馆、酒店、茶园、观景亭、花廊