文档介绍：昆明街项目策划初案目录第一部分:商业部分•大连市概况 51・1人连市概况 5•大连市的商业分析 51市场回顾 57-7国营商场同合资商场共存 52-1-2超市效应 62-1-3商场相对比较集中 72-2大连商业分析 72-2-7大连现时商业总存量 72-2-2未來商业供应 72-2-3市场售价及租金反映 103人连商业个案分析 112-3-1大连胜利广场 112-3-2大连大世界家居广场 122-3-3大连奥林匹克购物广场 133-项目的商场部份分析 151项1=1概况 153・2项HSWOT分析 16S——项冃优势. 16W—~项目劣势. 160——机会 17T——•威胁. 184•市场定位 181国内市场形势 194・2大连商城的形势 213本项目覆盖地域及经济潜力 224市场需要什么 234-1商场档次分析 244-2商场类型 25443商场主题分析 254-5本项目产品定位 264-5-1档次定位 264-5-2本项H的主题定位 28热首创旅游式主题的商业物业概念 28蒋主题新颖的吸引 28妹帀内旅游文化的支持 28妹对消费人群的吸引力 29妹借用概念的吸引力 29借用其它元素的吸引力 304-5-3形彖定位 304-5-4项目定位的发展优势 314・6项目产品设计建议 334-6-1针对项口整块建议 334-6-2针对A、B、C、X地块的业态? 334-6-3针对D、E地块规划. 356-4针对D、E地块的业态设置 354・7项目的特色如何营造 385•商场的租售策略 401H标客户 401-1销售目标客户 405・1・2招商客户 405・2租售时机 405・3租售策略 413-1租售推广策略 415主要促销手段 455・6招商条件 466-1租金优惠 46•商场的经营管理 471用色 471-1对内经营 476亠2对外经营 472目标 486・3效果 483-1胚人(消费人流) 483-2旺场(投资者和商家) 493-3旺财•(经营收益) 496・3・4运用多元化经营策略, 504商业物业主要经营管理模式 506-4-1经营模式比较 506-4-2釆用经营模式的论证 52643结论 52•经营推广 531推广活动 537・2信息系统建议 534经营促销手段参考 54•经营管理组织架构 55•商业招商经营运作优势 55具有较强的商业招商能力, 559-12具有实际招商操作经验, 559-1-3具有引入主力店的成功经验 569J-4丰富商业经营运作经验, 579・1・5服务品牌 57第二部分:住宅部分1•大连住宅市场概况分析 592•项目的优势劣势分析 602・1项目优势: 602・2项目劣势: 60目标客户的定位和分类 613・1住宅的日标客户分析 612公寓的目标客户分析 61项目定位 621项目理解 624・2产品定位 624・3形象定位 634项目形象包装 64产品建议 641住宅功能细分和户型面积的比例建议 645亠1对A、B、C、D号楼功能说明. 645・2户型设计建议: 676•项目命名的初步建议 671项目整体命名 672商业命名 67住宅与商业的互动分析 681住宅与商业的统一性 681-1住宅统一性体现 681-2商业统一性的体现 681-3住宅和商业的协调 687-2住宅和商业开发推伟的互动策略 696-3说明 71第一部分:商用物业大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部,辽东半岛南端,西北频临渤海,东南面向黄海,与山东半岛隔海相对,共扼渤海,素有“京津门户”之称,北面背依东北人陆,腹地了阔,甚称“东北之窗”,海、陆、空交通发达,I•分便利。大连市区总面积约12,,,分6个行政区,3个县级市。大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前,历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好,在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入,大连商业市场饱受冲击,原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在,代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出,是大连少数采用保底扌II率合作方式的商场之一,如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入,打破了传统商业格局,带来了许多新鲜东西,如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等,吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况,国营商场强烈感受到危机的存在,“危机”就是危险屮存在着机会,纷纷调整了经营思路。天百大楼率先捉出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会,推出全场店庆价,创造了营业额3天共4000万的佳绩,此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。2-1-2超市效应进