文档介绍：关于项目规划设计的意见
广州中旗房地产顾问有限责任公司
2012-01-11
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历经数家设计公司的多次设计稿之后
我们明确感受到
本项目规划设计的关键之处
平衡就在于
依据我们的认识与理解,我们将此平衡分解为如下几项
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园林景观面积、楼栋数、单个户型品质之间的平衡
园林景观面积、楼层数、单个户型品质之间的平衡
楼间距与产品朝向之间的平衡
下面,我们将在
用足容积率
的前提下,结合
市场需求
述三个平衡。
情况,从
销售去货
的角度来逐一解析上
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n园林景观面积、楼栋数、单个户型品质之间的平衡
增加园林景观面积
压缩楼宇占地面积
减少楼栋数
方法1 增加每单元户数
单个户型通风、
采光、私密性
能降低
如何平衡
项目品质增加项目品质降低
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n园林景观面积、楼栋数、单个户型品质之间的平衡
此项平衡的分解如图示。
显然,这一平衡的关键就在于:园林景观面积增
通风、采光、私密性能降低所带来的产品价值减
者,无疑应平衡左移;如果前者小于后者,则平衡右移。
首先,就本项目而言,本身地块面积不大,园林
角度来说,本项目即使将再大的面积拿来做园林
其它项目的明显比较优势。即,园林面积的增加加所带来的项目价值增加,与单个户型
比较小,没有带来明显竞争力。小,究竟哪一个更大?如果前者大于后
然后,从需求角度来说,就我们对市场调研的情
光、私密性这两个品质因素都有关注,但对前者景观面积的增加本就有限。从市场竞争
即关注园林质量而非体量。对园林体量的关注度景观,放在里水市场,也无法建立相对
退一步来说,即便是把上述两点的因素全部忽略虽说可以增加项目附加值,但这种增加
私密性这两个品质因素,也不难看到,后者是与
是直接决定居住质量、居住成本的因素,而前者况来看,潜在购房者对园林和通风、采
很多。尤其在里水这一从自建房走进真正商品房的关注并不是面积的大小,而是内容。
影响必然大于非直接相关因素。远低于对通风、采光、私密性的关注度。
中旗的观点:此项平衡应明显右移。即,保证单
,仅仅单项比较园林面积与通风、采光、
盲目追求园林景观的体量。
每个购房者、居住者直接相关的因素,
与购房者、居住者的直接相关度就要弱中旗版权所有
还没多久的市场来说,直接相关因素的
个户型的通风、采光、私密性能,而不
o园林景观面积、楼层数、单个户型品质之间的平衡
增加园林景观面积
压缩楼宇占地面积
减少楼栋数
方法2 增加楼层数
高楼层产品的
比例增加
如何平衡
项目品质增加整体销售抗性增加
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o园林景观面积、楼层数、单个户型品质之间的平衡
此项平衡的分解如图示。
显然,此平衡的关键就在于:园林景观面积增加
增多而带来的销售阻力,究竟哪一个更大?如果
前者小于后者,则平衡右移。
首先,如前述,园林面积的增加虽说可以增加项
来明显竞争力。
然后,我们必须强调的是,一定要放在里水这个所带来的项目价值增加,与高楼层产品
正的商品房这一历程还并没有多久。