文档介绍：嘉兴市房地产业发展规划一、嘉兴市房地产业发展的现状分析1999年以来,随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住房制度和土地使用制度改革的不断深入,市场体系日趋完善,我市房地产业有了长足的发展。(一)房地产开发呈现良好的发展态势,市场需求旺盛,行业规模迅速扩大,市场体系日趋成熟,产业发展政策不断完善。一是房地产开发呈现良好的发展态势。1999年至2004年,,%,%。2004年,虽然受国家宏观调控政策的影响,,%。。二是房地产市场呈现产销两旺的发展态势。1999年至2005年,全市商品房施工面积、销售面积保持持续快速增长。其中,%,;%,,其中,%%,市场呈现供需两旺的态势;,近两年基本保持在50万平方米左右;市区和所属三市二县近几年房价均有大幅上涨,其中,市区商品房平均房价从1999年的1600元/平方米上涨到2005年底的4166元/平方米。2004年以后,受国家宏观调控的影响,市区商品房销售面积增幅回落,,%。但嘉兴房地产市场总体上呈现供需平衡,主动性需求在今后几年中仍较旺盛。三是行业规模迅速扩大,企业呈多元化发展。截至2005年底,全市各类房地产企业已发展到754家,从业人数达13362人;其中,开发经营企业351家,从业人员5408余人;房地产行销代理、信息咨询、经纪业务的公司、机构超过239家,从业人员2164余人;物业管理公司164家,5790名从业人员服务在全市各类小区中。其中市本级房地产开发企业133家,物业管理公司72家,家居装修装饰公司近40家,房地产评估机构7家,基本形成了门类齐全的房地产开发经营、物业管理和中介服务的企业群体。四是房地产市场日趋成熟,逐步从卖方市场向买方市场过渡,步入平稳发展期。一方面表现在商品房空置率保持在合理范围,截至2005年底,,商品房空置率为5%,属合理范围;另一方面,受国家宏观调控影响,以及商品房供应增加,商品房市场一改前些年供不应求的局面,空置房面积有较大增加,2005年较上年同比增加15%,市区商品房价格涨幅有所回落,价格趋于平稳。与此同时,产业发展政策逐步完善,近几年相继出台和调整了土地、规划、拆迁、开发、销售等一系列法规政策,基本建立了适应嘉兴房地产业发展的较为完善的政策法规体系。(二)嘉兴房地产业的快速发展,促进了城市建设,带动了经济发展,提高了城镇居民的居住水平,房地产投资和消费对我市经济增长的贡献率逐年提高。,,,%,其中市本级高达40%;%上升到2004年的18%;,增速高出同期GDP增速6个百分点。%%,嘉兴市住宅和房地产业作为经济增长点的作用开始突现。房地产业的快速发展也推动了城市建设。一方面,房地产开发为城市建设开辟了新的资金来源,市本级土地出让金近5年年均增长200%,2003年达到32亿元,近两年有所下降,,征收的土地出让金已成为我市城市建设的主要资金来源。初步估算,我市每年政府投资用于城市基础设施建设的财政资金中,约有70%以上来源于房地产开发。另一方面,房地产开发带动了城市基础设施建设,扩大了城市规模,市政基础设施条件不断完善,如秀洲新区、南湖新区、南湖风景名胜区的开发建设和市中心城区的改造与房地产业互动发展作用明显。房地产业的快速发展加快了旧城改造的步伐,城市面貌日新月异。1997至2005年,市本级拆迁改造旧房面积约600万余平方米左右,近3万多户拆迁户迁入新居;市区城镇居民人均居住建筑面积从“九五”。在积极增加住宅供应数量的同时,更加注重住宅品质的提高,通过实施“人居嘉兴”和建设生态、绿色城市战略,提高了我市住宅建设和管理的总体水平。另外,房地产贷款增长较快,房地产金融已成为产业发展的重要支撑。从1999—2005年,嘉兴房地产贷款占银行同期各类贷款的比重逐年上升,%。2005年末,全市各类房地产贷款余额为173亿元,同比增长17%,其中,,增幅30%;,%,实现了房地产业与金融业的良性互动发展。(三)嘉兴房地产业发展中存在的主要问题。第一,房地产开发的粗放型特征仍很明显。我市房地产开发企业数量多、资质低、开发规模小,产业集约化程度低、负债率偏高、住宅建设过多注重数量,同质化明显,科技含量有待提高。至2004年末,市本级开发企业每平方公里建成区平均就有近2家;企业中一至三级资质企业29家、%,与“九五”末相比,三级以内企业增加12家(均为三级),比例则下降5个百分点;每个开发企业平均拥有资本金仅为1621万元,缺乏实力雄厚的大型开发企业。2005年商品房销售面积5-10万平方米的企业仅3家,2-5万平方米的企业仅6家,大多数企业开发规模小且自身资金实力不够雄厚,主要依赖银行贷款发展业务,存在资产负债率偏高、抵御市场风险能力差的隐患。第二,房地产市场不够完善和规范。表现在商品住宅的供应体制尚未真正理顺,中、高、低商品住宅结构有待进一步调整,适