文档介绍：2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测概要:以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显著回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈现加速下滑的趋势,价格虽整体保持相对稳定,,供应量持续减少,且2008年土地价格一改2007年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成交比例高达60%;与此同时,,但2009年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,,使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势,前三季度GDP增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区,在此轮危机中受创明显,经济增长明显减速,2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全的情况。图:历年全国与上海GDP增长情况经济的下滑,,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,,上海全市住宅交易量仅为1413万平方米,比去年同期减少超过4成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年,当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。图:2004-2008年上海住宅交易面积(单位:万平方米)分析各月的走势可以看到,2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象,第1季度上海住宅交易量比07年减少14%,第2季度扩大到36%,第3季度更是达到了惊人的63%,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,:2008年上海分月住宅交易情况本年度供应延续了前几年的走势,继续缩减,除上半年少数月份外,其他月份的住宅供应量较上年均出现减少,表明房地产企业同样对当前市场形势表现观望和悲观的态度,并纷纷采取了推迟开盘,。1-,:2007与2008年上海住宅供求比较从价格方面来说,2003-2007年的长期牛市使得价格惯性极大,虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机,,前10月累计均价(含配套房)仍超过9000元/平方米,仍在僵持阶段,但自三季度开始,各种明折暗扣手段屡见不鲜。而对就业和承受能力更为敏感的租赁市场,最近也出现了租金下调的现象,这其中包括需求向来旺盛的市中心小户型,侧面反映了当前楼市的紧张形势。图:,住宅用地出让面积(可建面积)在1997年突破2000