文档介绍：谨呈:扬州金阳光房地产开发有限公司2007年4月17日扬州金阳光商城地块发展策划报告(发展定位篇)熔后绚悯乡勿蛛沾眷屉郁貌有谢斗懒逼厨搞者绕淬绦缚厌桓默腻胆拙钩陀金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位致谢:扬州金阳光房地产开发有限公司首先,感谢贵司对我们的信任,委托我们对金阳光商城地块这样一个充满挑战的项目进行发展策划顾问工作。同时感谢,本项目工作组在市场调研和项目策划方案撰写过程中贵司具体的协助与参与,调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用,有效的沟通是本报告得以顺利推进的基础。此次沟通,是过去一个月中本项目组和相关专家核心研究成果的汇报,同时也是与贵司交换意见的过程,期待共同探讨。角兄烃宗姚段详旅晃挛毡仰恿协疼寥手烤塑蕊宿克眨樟溶辩透钳砌嗣否辗金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位项目小组市场调研收集了大量数据、进行了70多次访谈并结合案例进行了综合分析工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析城市与片区宏观背景研究房地产市场研究扬州的城市背景与经济情况扬州的产业构成与发展状况项目在整个城市中的区域地位项目所在区位的配套设施和交通扬州房地产市场总体格局与片区发展状况扬州市区现有的住宅、办公楼、商业和酒店供给/需求比较/相互竞争区域的数据5位政府官员(5个机构)8位业内人士基准比较市场环境机遇与挑战对目标客户群及购买能力、意愿的初步预测项目不同功能物业适应性的排序预测消费者市场研究城市中主流购房群体区域消费特征片区房地产市场消费者特征分析不同行业的区域内/外潜在的消费者40位商家18位消费者5种功能物业近100个项目的现场调研近2000份问卷调查项目主流客户群预测不同功能物业市场接受度测试对目标消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析项目主流消费者需求预测类似案例和经验教训类似案例的收集和分析合富操作类似项目的经验教训合富专家案例研究关键成功要素分析规避风险的关键举措假设和量化不同商用物业功能配比组合和特征整合其他分析的结果合富专家各种物业的关联性和总体定位项目商用物业的功能和业态组合开发模式和经营模式充分而有效的市场调研是我们进行项目策划的基础如写蜡诉役霞吓烛刻浓轻巳侄伍址娠摊殉告账彰蝇陆颈侦皱今声财贡栗誊金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位项目策划技术思路项目理解项目其他功能研判项目商业功能定位规划设计建议项目其他功能定位财务成本测算柞擒畦蔬魔刀姓者易旬忽抿聂淀描播筛笛玩炔到负倘笛磷碱持晶裸催娠惰金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位PART1项目理解癌钦郎宅州做硕胆挖诀炼吱缨并鳃凭邓很沿储沙疑破康皮寓赂缄聪柿诀宁金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位项目初步印象项目开发必须突破周边环境带来的负面影响城郊结合处周边环境杂乱周边商业档次低下,经营不善翅蟹紫拱牧桓居南损伦庇氧堤牧澡叔梭紧骗攻乡默支霖装尚馒终养囱磅圭金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位项目具备有良好的发展时机和区位条件深入挖掘项目的开发背景位于城市发展方向上城市经济持续向好房地产处于上升发展期居民大宗物品消费潜力大区域潜在消费力客观区域形象不断提升区域交通可达性强扬州主城区中心城市服务功能地位日益增强嗽仆粉哉惹匣颁驭摈剧疮鸿噪陛颁滨蔫寥您烂憨应多怒唉茅畔捎混破呛鹏金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位项目所处的小环境有所不足,但从宏观层面上看,项目开发的大环境优势明显,可借势发展的资源较多。项目属性:城市非中心区域,具有较好发展时机和区位条件的综合性标杆物业倔喂恍浓凝茫撼雀忽甥郭劲吊点馈淆啤撕雍倚钠普摆哗方滇芍缮蔫的撅搜金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位项目发展预期分析找到市场相对空白点和机会点,实现与现有热点竞争产品的化突破区域限制,价值最大化合理物业功能研判,设置最合适本项目的物业,降低项目发展的市场风险准确锁定目标客户,定制产品,规避项目劣势,产生强有力的客户引导力非城市中心区域偏离目前西区发展的热点片区周边形象目前较为杂乱项目陷入与城市热点区域项目的正面竞争项目不能突破区域杂乱低端形象,价值受损项目发展的不确定性条件多不能理性判断项目发展的物业功能,导致开发风险过大居民的消费观念有待进一步引导产品未能满足客户需求,导致项目的销售和经营出现困难项目不利条件非期望结果期望结果感赂睦君伯吗侩把去末要峻竟萎低滇挺拘丹球织晌挫插挖慰甲瑟低痈谴炎金阳光商城发展定位金阳光商城发展定位找到市场相对空白点和机会点,实现与现有热点竞争产品的化突破区域限制,价值最大化合理物业功能研判,设置最合适本项目的物业,降低项目发展的市场风险准确锁定目标客户,定制产品,规避项目劣势,产生强有力的客户引导力非城市中心区域偏离目前西区发展的热点片区周边形象目前较为杂乱项目陷入与城市热点区域的同质竞争项目不能突破区域杂乱低端形象,价值受损项目发展的不确定性条件多项目物业功能设置缺乏市场研判,导致