文档介绍：前前言长沙顺天建设集团精心打造的顺天国际财富中心,集现代化建设、文化、信息于一体,充分体现开发商专业力量和综合实力,是长沙乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光,提前选聘物业管理合作方,更加难能可贵。长沙一日千里的发展形势吸吸着我们,顺天建设集团高度市场化运作的效率感染着我们,中航物业管理人积极响应,全情投入,经过十余天的紧张工作,为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。我们真诚地希望获得此次与顺天建设集团合作的机会。 CPM是中国物业管理行业的劲旅,经过十八年悉心探索和实践,现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额(物业管理费和租赁费)超过亿元的企业。CPM以经营型物业管理为优势,擅长综合型高层物业项目,服务观念到位,技术力量雄厚,管理团队极富进取和创新精神。CPM近年承揽之多项大型物业,品牌卓著,广受业主、客户赞誉。服务顺天国际,是我们中航物业管理人的骄傲!我们相信,凭籍CPM服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量,我们一定能够圆满完成顺天国际物业管理光荣任务,使顺天国际优质楼盘在售后服务领域再添一金!目录Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划1认识与定位1工作重点2指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施3CPM服务顺天国际的主要优势4Ⅱ.管理方式、工作计划和物资装备6管理方式6工作计划13物资装备计划18Ⅲ.管理人员配备、培训与管理19管理人员的配备19管理人员的培训21管理人同的管理24Ⅳ.管理制度与档案建设26完备的管理工具26档案资料的建立与管理31物业档案资料的管理36Ⅴ.管理成本测算和管理费标准38物业管理费标准及佣金标准38对物业管理处财务管理的认识38管理处控制成本主要措施38顺天国际物业管理有关费用测算39Ⅵ.物业管理前期介入49施工期物业管理工作49设施设备调试期物业管理49大厦竣工验收及接管验收期物业管理50其它前期准备工作52前期物业管理人员安排计划与工作进度53Ⅶ.机电设备设施的管理55系统日常运行及管理55设备系统的应急处理方案57系统的维护保养60节能管理65技术改造、更新66技术资料的收集、管理、使用67Ⅷ.智能化系统的运行及维护69智能化系统的日常运行69智能化系统的维护78智能化系统发展设想79Ⅸ.物业维修养护计划和实施82维修基金的建立与管理82房屋本体及共用设施维修养护范围82房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作82房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期85房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准85Ⅹ.日常物业管理的综合服务97事务管理97环境管理106保安及消防管理110写字楼非办公时间的管理116商场、酒店营业时间的管理116Ⅺ.经营管理服务118物业经营之意义118CPM经营优势118规划定位及周边环境分析121营销策略122经营合作方式124Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划认识与定位项目概况顺天国际财富中心(以下简称顺天国际)位于长沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交汇处,,总建筑面积72617平方米,地下2层,地上29层,是一座以高档写字楼为主,融合商场、金融、餐饮、会务中心和酒店于一体的智能化大厦。整座大厦建筑形象现代、壮观,地理位置极佳,楼宇机电设备先进,配套设施完善,和写字楼国际水准全面轨,是长沙市高档写字楼客户的最佳选择。顺天国际拟定于今年6月底封顶,年内全面投入运行。顺天建设集团极具战略眼光,不仅在项目规划设计阶段选择世界名家,早在大厦入伙前8个月,即开始筹划日后的物业管理服务,体现出成熟地产商的风范。服务需求顺天国际物业管理总体要求是:•创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及餐饮、消费和健身活动场所;•整体设备运行可靠,消费价格合理,物业服务优良;•提供商务、会务、信息、咨询等服务,全方位满足写字楼客户需求。客户分析顺天国际客户群体包括业主、租户、来宾、顾客、会员等,其中写字楼客户以白领上班一族为主,普遍素质较高、眼界宽广,法律观念和维权意识较强,对物业管理服务需求期望值较高,对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同;商场、酒店、酒楼和康体中心等客户成分复杂,需求多样化,其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出,而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在,这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异,增大了大厦的管理难度,因此,根据不同的需求层次实施高质量,全方位的特色管理服务显得很有必要。项目定位顺天国际项目整体形象定位是:现代、高效、环保、繁荣•现代展示现代化、国际化的商务办公形象。•高效塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。•环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。•繁荣聚集湘江商贸气氛,打造长沙商城亮点,注重社会效益和经济效益。工作重点全方位整体经营顺天建设集团在