文档介绍：一、项目整体策划项目开发产品定位策划受政府调控影响,高端户型的销售趋势下滑,而中低端经济型住房的市场供应量逐渐放大。由于总价低,正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体。因此,我们认为本项目的主力产品应为经济型公寓,与周边的宋都房产和保利房产开发楼盘,共同形成具有较大规模公寓群。消费人群定位按置业目的分按区域分第一目标:为投资及改善性购房者第一目标:下沙城原居住者第二目标:刚需及改善型购房者第二目标:外来人口与周边进城者第三目标:刚需自住购房者第三目标:市区及其他区块投资者按职业群分第一目标:临近商业地块从业人员第二目标:教职工第三目标:大学城留杭发展的毕业生第四目标:企业白领建筑风格定位如今年的购买者,大都喜欢欧式的、美式的风格,随着购买群体素质的提高,喜欢的风格也越来越多样化。应该讲,贴近现代人们的生活品味,将会是市场主导的产品线,应具有比较广阔的市场前景。这种风格不过分拘泥于其是欧洲的、美式的,还是中国式的,而是多种建筑元素的综合,为我所用,满足消费群的需求,因此在设计上,集合竖向的装饰线条,塑造出几何线条明朗和色调明快的建筑外立面,大胆地运用色彩的拼接、材质的联姻,表现出多种概念的主题,和缤纷、纯粹、休闲、素雅、简约的风格。实现现代城市人们生活群体对个性和有品质生活的追求。在空间内打造精致格局,采用全球采购的方式来实现定制化精装修标准。东方和西方,古典和现代的设计元素,被运用到不同的主题设计里,不同的细节中;让居住其间的人们不断享受视觉与触觉的新意。户型定位根据地块附近是大学城以及将建设的商业区的位置条件,下沙沿江生态居住区的趋势现金主要是“两室一厅”的为主,不管在选择质量和价格方面,对于下沙的人流的群体(年轻群体)来说,“两室一厅”是最合适的选择。以下图示是近几年来下沙在受物业户型的分布:.建议户型价格定位值得一提的是:项目均价13000元在下沙楼盘中毫无优势。目前,下沙楼盘几乎都在降价促销,尤其是金隅观澜时代、世茂广场等单价几乎都在万元以下,唯一较之高价的盘也属于地力较好的下沙最中心的区块盘金沙湖1号公寓(均价17000-18000元)。大家都知道,楼市动荡之时,只要下沙板块的楼盘价格有所妥协波动,总能换来一定的成交量。该盘前头的保利湾天地、世茂等盘屈膝降价才换来热销场面宋都晨光国际、保利江语海为代表。宋都晨光国际在14500/平方米左右;保利江语海公寓面积在80-140平方米,1400/平方米,吸引大批年轻的人群,开盘销售后形势一直较好。再根据消费人群主要是属于中高端消费水平,并且有大多数是外来人员,教师以及留杭的毕业大学生。下沙板块12月均价11239元/平米↓%江干20067元/平米↓%下沙房价因此,本项目产品的价格主体定位,单价为1380/平方米左右,总价价位建议在120-240万左右为宜。销售方面下沙板块已逐步深得杭州人垂青,销售总体较为火爆。如海天城、保利东湾、梦琴湾、伊萨卡国际城等等目前销售状况良好。保利东湾德嘉金沙阳光金隅观澜时代金茂滨江花园销售方面总分析:下沙的发展完全是政府主导型,依靠政府强有力的规划将下沙这一张白纸描绘成现在美丽的图画。通过大学城计划与投资优惠措施带动区域的经济、文化、配套、交通等发展,从而为房地产市场的发展与成熟提供了空间与机会。售价一路呈上涨趋势,随着大量的房地产投资(四大房产大鳄等)受关注程度