文档介绍：第三章项目投资开发管理制度第三章项目投资开发管理制度(制度编号:ZNFDC-KF-2007)项目投资决策流程1、总则项目投资必须围绕总公司的经营战略来进行,包括四大阶段工作:①信息评审阶段; ②项目建议阶段;③可行性研究阶段;④项目获取阶段。2、信息评审阶段管理办法2-1、信息收集⑴信息收集的责任单位:子公司经营部及总公司市场部。具体的分工为:子公司收集所在城市的信息,总公司收集新区域的信息。⑵信息收集方法:①密切关注国家特别是当地政府的重大规划和投资动向,积极主动寻找商机。②广泛与政府主管部门、规划设计等单位建立良好的关系。③可以聘请社会知名人士或政府土管规划、建设系统在职或刚退休下来的实权人物提供信息员。④鼓励各级人员提供项目信息。2-2、信息筛选⑴信息筛选的责任单位:子公司经营部及总公司市场部。具体的分工为:子公司收集的信息由子公司筛选,总公司收集的信息由总公司筛选。⑵信息筛选的原则:符合本制度第一章中的“发展思路”和“发展定位”中对新项目的要求。项目选择的其他原则:1)招、拍、挂项目:①符合总公司的经营战略。②符合总公司的资金调配。③自有资金收益率在100%以上。④开发期内增值潜力明显。2)合作项目:①对方必须是交清土地出让金或尚欠少量出让尾款。②施工由南通总承包总包。③成立没有潜在风险的项目公司,并保证我方我们能够控股。④资金必须分期分批逐步投入。⑤最好能以施工垫资入股。⑥合作方与当地政府关系良好。⑦我方尚未投资到位时,对方必须同意用项目融资。3)土地转让项目:①土地必须是合法取得。②土地转让必须符合法律规定。③转让方与当地政府关系良好,且当地政府支持转让。④土地必须能够抵押贷款,转让方必须协助。⑶《新项目信息汇总表》(附件)的编制:子公司经营部将筛选后的项目信息上报总公司市场部,总公司市场部汇总各地的新项目信息后编制成《新项目信息汇总表》。《新项目信息汇总表》原则上每周一上报总公司市场副总、总经理、董事长,重要信息一事一报。2-3、信息评审⑴对项目信息按照子公司经营部→子公司总经理→总公司市场部→总公司市场副总→总公司总经理→董事长的程序逐级进行评议,评议采取流转的方式,每个评议者于一天内,在项目信息评审表上签上意见,信息评审的发起人必须电话通知各评议者。除董事长外,其他评议者只有建议权,没有否决权。重要信息可用电话会议集中评审,会议纪要同样具有评审表效力。⑵子公司经营部和总公司市场部要做好项目信息资料的收集、整理和归档工作,以便查找、跟踪、追溯及总结分析。⑶子公司经营部和总公司市场部必须建立项目信息台帐,对信息的来源、情况、可靠性进行登记,以便于检查和考核。⑷子公司经营部或总公司市场部接到项目信息报告后,负责辨别真伪,确保能进入项目信息评议流程。3、项目建议阶段管理办法3-1、《项目建议书》的要求1)项目建议阶段的责任单位:决策层通过的项目,子公司所在城市的项目由子公司经营部负责该项目的市场调研等工作,总公司市场开发部予以指导、监督,重大项目由总公司负责市场调研;新区域的项目由总公司市场部负责该项目的市场调研等工作。如遇特殊情况,由董事长决定项目的责任单位。2)《项目建议书》的大纲:(1)城市分析在进入新市场前,必须对该地区市场进行深入分析,包括:①分析不同的内、外部优势;②分析不同的政策优势;③分析当地政府领导的发展思路;④分析当地的交通优势和发展前景;⑤分析不同的环境优势;⑥分析不同的文化优势;⑦分析不同的资源优势;⑧看市区人口有多少;⑨看居民人均收入;⑩看该地区GDP总额和增长水平;分析当地恩格尔系数;该城市三年内的开竣工量;楼盘去化量、一般去化时间;本地人去化量、外地人去化量;居民住房水平;住房空置率等;各种经济指标(总量及人均指标);城市人口、资源分布结构;城市产业结构;年固定资产投资总量及增长情况等;政府对未来的城市规划、交通规划、重大投资项目规划等;该城市主要房地产商情况,主力楼盘情况。(2)项目分析①项目概况(项目背景、地理位置、规划指标、地块现状、周边配套等);②周边市场;③项目定位及测算;④总结。3-2、项目建议的流程(1)《项目建议书》完成后,子公司经营部或总公司市场部将材料分发到项目评审委员会成员,并申请评审。(2)总经理审阅后交董事长审议,董事长同意后,则项目进入前期运作阶段。(3)项目评审委员会组成:主任委员由总经理担任,负责召集开会;秘书长由市场副总担任,负责会议安排与组织,成员有总公司总经理、常务副总经理、市场部经理、子公司总经理、分管副总经理、经营部经理及相关人员。3-3、奖惩⑴子公司经营部及总公司市场部员工是房地产项目信息收集的主要责任人,每季度必须提交能进入调研阶段的《项目建议书》2份以上,否则视情况不同,罚款500~2000元不等,对经营部员工的处罚由子公司分管副总核实报子