文档介绍：房地产市场分析报告编制办法(试行)
一、分析范围
地域范围
覆盖当地城市辖区范围内的各行政区(含开发区等)。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的,分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致,但应在分析报告中予以说明,例如全市、城区(并列举行政区名)等。
统计指标覆盖的地域范围不同时(例如,开发统计数据覆盖全市,房地产市场信息系统覆盖若干城区),应予说明。
统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的,在使用时间序列数据或同比、环比指标时,应予说明。
房屋类型
兼顾增量房(新建商品房)市场和存量房市场。其中,增量房市场以住宅为主要分析对象,兼顾非住宅(含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型);存量房市场暂以住宅为主要分析对象。
商品住宅各项统计指标和相关分析中,应注明是否包括经济适用住房等政策性住房,并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。
二、分析内容
围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调”的房地产市场调控目标,突出普通居民住房消费,以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础,结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据,以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果,并综合考虑经济社会现状,全面反映和客观分析报告期市场形势,并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测,提出下一步的措施及建议。
市场现状分析
针对报告期市场现状的分析,应兼顾累计数据和报告期数据,以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上,注重对比分析和趋势分析,揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状,科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间,逐步建立市场预警预报机制,对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式,增强报告的直观性和可读性。
市场现状分析重点围绕以下几方面进行:
1、报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值(GDP)、固定资产投资规模及其变化情况(时间序列数据及同比、环比、占比等,下同);城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。
2、报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外,应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主,并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。
3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场(最好能区分预售和现房销售),应包括:批准预(销)售面积(套数,针对住宅,下同)、累计可售面积(套数)等侧重反映供应的指标及其变化情况;登记销售面积(套数)、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外,还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场,应包括存量房规模、二手房交易面积(套数)、租赁面积(套数)等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准,并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。此部分内容参见附表1—2。
4、报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅,应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况,以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保持一致,出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。此部分内容参见附表3
—5。
(1)套型结构:按每套建筑面积划分,120平方米以内大致以每20平方米为一个档次,120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。具体划分为标准为:60平方米(含)以下、60至80(含)平方米、80至90(含)平方米、90至100(含)平方米、100至120(含)平方米、120至144(含)平方米、144至180(含)平方米、180平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况,确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。
(2)价位结构:按单位建筑面积交易价格划分,3000元/平方米以内的每500元为一个档次,3000元/平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。具体划分标准为:1000(含)元/平方米以下、1000至1500(含)元/平方米、……、2500至3000(含)元/平方米、3000至4000(含)元/平方米、