文档介绍：第三部分市场分析06年市场回顾1、市场特点总评2001-2006年期间,无锡市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的,2002年相比2001年增长速度缓慢,2003年供应量开始大幅增加,销售量受SARS影响,增长缓慢。2004年销售量增长,房屋需求量增加,房屋的供应量要比2003年翻了2倍。2005年受到国家宏观调控政策的影响,%,销售面积与前年基本持平。2006年虽然控制了批准预收量,但由于前期存量房的原因,和销售量的增长缓慢,供需缺口进一步扩大。:无锡市房管局(单位:万平方米)-150平米三房从05、06年的房屋成交数据表明,无锡市主力热销房源以120-150平米的三房为主,追求居住舒适成为,面积宽敞,成为无锡市民购房的主流认识。2005年无锡市商品住宅房成交面积示意,涨幅进一步回落2002年以来,无锡房价持续上涨;但进入2005年,无锡商品房销售均价涨幅趋缓,到了2006年一季度甚至出现了下降趋势,总体房价趋于平稳,市场面临阶段性调整。,二手房市场有所波动2006年二手房市场成交活跃,,%。2006年国家的宏观调控对无锡市二手房市场产生了较为深刻的影响,特别是税收政策的调整对市场影响较大,市场出现了明显波动,主要表现为:一是在政策出台前出现交易量短期激增现象,而出台后市场表现较为低迷,市场成交量在政策出台后的三个月的月平均值为15万平方米,为全年月平均值的85%;二是商品房供应充足、市场结构更加优化、价差缩小等因素导致部分二手房需求转向商品房市场;三是由于政策调控的影响,市场存在一定的观望氛围,根据秋交会居民购房意向调查显示,将在2007年及以后购房的比例占到了85%。2、区域市场点评惠山居住板块大批放量从惠山区域市场整体发展来看,虽然市场起步较晚,但是近两年来发展异常迅速,产品结构日益丰富,市场也日趋成熟。由于众多知名企业的进入,该区域房地产市场从无到有,成长迅速,但是惠山整体板块的区位劣势,和主城区向南发展的城市化进程,使得这一板块摆脱不了成为“中低端需求楼盘”的烙印。在售项目预览项目房源价格(元/平米)%百大·%%顺驰理想城市877花园洋房4200多层、%天一城1365均价3600价格3400-%凤翔馨城1637多层:3400小高:%%%典型个案①顺驰·理想城市地块位置:惠山区惠山大道总建筑面积:170万平方米容积率:绿化率:49%总计推案量:8000套建筑类别:多层、小高层、洋房主力面积:120-130平米分析:该项目为惠山区品质形象树立较为成功的一个楼盘,价格对区域市场有一个明显的抬升,但摆脱不了板块属性,因此其主要客群为区域客群和市区中低端客群为主。②复地·公园城地块位置:政和大道99号总建筑面积:53万平方米容积率:绿化率:42%总计推案量:3600套建筑类别:多层、小高层、高层主力面积:96、120平米滨湖居住板块暗流汹涌该区域房地产市场被无锡市政府定位为“高尚住宅区”,又是联合国环境考察署重点考察的生态环境居住区域,得天独厚的自然条件又是带来了该区域市场的快速发展。区域内大盘、大开发商云集,06年大型地块的集中放量,更是给07年的滨湖楼市带来了众多变数。从06年下半年开始,区域价格走势逐步走高。滨湖板块的三大特点:缺乏成熟的大配套环境,以各项目内部配套为主;以大量的导入客群的改善性置业需求为主;地块供应普遍偏大,容积率中等,产品类型丰富。在售项目预览项目房源价格(元/平米)销售率万科·%顺驰·天鹅湖1020均价490094%湖滨一号588均价5600-6100价格5048-%城市经典951均价4700价格4250-%典型个案①万科·魅力之城地块位置:滨湖区无锡万科城市花园一区68号总建筑面积:130万平方米容积率:绿化率:40%共计推案量:3077套建筑类别:洋房、多层、小高层、高层销售波次:10分析:06年万科魅力之城表现出彩,开盘至今共计约2500套的傲人成绩更成为市场的焦点。分析万科魅力