文档介绍：廊坊市房地产业调控政策导向及行业发展预测廊坊地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”,在“三年大变样”及“一轴一廊两环、八大中心”城市功能空间主框架的规划下,成为了名副其实的宜居城市,吸引了越来越多的北京及廊坊周边人群在这里买房置业,廊坊的房地产业也成为众人关注的焦点。本文就廊坊房地产业的运行情况及国家相关房地产政策分析廊坊2010年的价格走势并提出房地产业健康发展的合理化建议。一、2009年房地产业运行情况(一)住房刺激政策连续出台,市场需求集中释放并不断推高面对2008年下半年以来宏观经济下行、房地产市场低迷的压力,国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施,市政府也制定相应的房地产促进政策,压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。房地产市场在2009年三季度以后迅速反弹、并不断推高,原本观望的市场很快就被交易火爆所代替,%。2009年,,%。图一:(二)房价后期回升势头强劲,普涨局面基本形成从2009年各月累计商品房销售价格增速看,1-11月份,销售价格均为负增长,到了12月份,房价持续攀升,全市商品房销售价格达到4610元/平米,%。分县(市、区)看,廊坊开发区房价最高为6337元/平米;离北京较近的固安县平均房价为4202元/平米,且上涨幅度最大,%;廊坊市区(安次、广阳、开发区)平均房价为4826元/平米,%。2010年的房价持续了2009年12月份的回升势头,普涨局面基本形成。图二:(三)房地产企业投资意愿增强,开发投资增速加快随着市场信心的不断回升,房地产开发企业投资意愿增强。2009年以来,房地产开发投资增速呈曲线波动回升态势。1~12月,,%。由图三可见,房地产开发投资增速与城镇固定资产投资增速走势大致一样,房地产投资总额占城镇固定资产投资总额的比例在19%-23%之间波动。图三:   2010年一季度,,%,,。其中,,%。房地产企业对后期楼市看好,逐步加大投资力度。2009年1~12月,,%,其中,,%;,%。2010年一季度,,;,;,;,%。开发商对房地产的投资热情空前高涨。(四)房地产景气指数回升反映房地产开发综合发展水平的景气指数自2009年3月以来持续上涨,截至12月,,,房地产已恢复到景气状态。2010年3月,,。“廊房预警指数”已连续五个月处于稳定状态。图四:二、房地产价格的影响因素房地产价格在金融危机之后迅速恢复并一路走高,越来越高的房价引起社会各界的广泛关注。影响房地产价格的因素有很多,比如供求因素、人民币升值因素、汇率因素、政府政策因素等等。其中供求因素是导致房地产价格上涨势头不减的最重要因素。这也是政府制定相关房地产调控政策的依据。房地产供给关系包括土地的供给、住房的供给,房地产需求因素有居民的消费需求、居民的投资与投机需求。(一)供给因素对房地产价格的影响1、土地供给对房地产价格的影响。在房地产开发成本中最重要也是最特殊的就是土地使用权转让费,也就是说购买土地的成本最直接影响房地产销售的价格。而土地的供给程度通过形成土地价格而间接地影响房地产的销售价格。土地的供给量由政府控制,因此其价格与政府的相关政策分不开。随着我国城市化进程的不断加快,由于土地的稀缺性,城市用地越来越紧张。这几年,我国对土地的供应方式采取的政策措施是倡导经营性用地的招标、拍卖、挂牌的方式出让,以此来限制土地的供应量。这其实就是政策在规划土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成。那对于开发商而言,他们只有通过市场竞争来获取土地。土地的市场化必然导致房地产开发成本的增加,房地产商为了获取利润,只有提高房价。这说明,土地供给方式越市场化,土地价格就越高。此时,也相应地抬高了周边在售楼盘的销售价格,形成了地价与房价相互抬高的恶性循环。2、住房供给对房地产价格的影响。土地供应量的减少,再加上房地产开发商对土地的囤积或倒卖,使得商品房本身的供应量减少;另外,商品房开发周期一般需要一两年的时间。还有一些个别人出于投机心理在建成房屋后,将房屋空置,以期过后几年的高利润。以上这些都制约了商品房的有效供给。截止到09年12月份,,。2010年一季度,,%。图五:     房地产市场供给少与房价高的循环运动(二)需求因素对房地产价格的影响1、消费需求对房地产价格的影响。消费需求是指消费者购买住房用于自己居住的需求,它是根据消费者的支付能力和居住需要而形成的。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大,一方面,城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求,随着我市提出的京廊同城一体化的城市定位及交通各方面城市设施的不断完善,吸引了越来越多的城镇人口和北京人到廊购房;另一方面,城市原有居民同样需要改善住房条件,提高住房水平。随着三年大变样,大拆迁的进行,城中村改造拆迁、高速铁路拆迁所产生的被动需求继续扩大,货币补偿