文档介绍：“模拟拆迁”若干问题探讨近几年,随着城市建设速度的加快,拆迁的方式也与时俱进地发生了变化。“模拟拆迁”成为一种新兴的拆迁模式,特别在四川成都地区取得了良好的效果,各地也开始纷纷效仿。所谓“模拟拆迁”,就是在实行拆迁前由具体实施单位把拟拆迁居民的旧房,根据权威机构的评估价及产权面积,计算出使用者应得的补偿金,然后把拟安置新房的地段、面积、评估价格、两者相抵后的价格差以及按照政府文件规定所能享受的相关政策等,都明确地告诉拟拆迁户,由其自主决定搬还是不搬。模拟拆迁主要针对居住环境差、居民期望改造愿望强的低洼棚户、旧城片区进行。“模拟拆迁”的主要方式和步骤为:(1)希望被改造的居民书面自愿申请拆迁,当达到相应比例后,经政府批准即可启动模拟拆迁。(2)由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开、公平、公正的方式确定评估机构,进行房屋资产的预评估。(3)改造业主单位制定拆迁安置补赔偿方案,与住户签订意向性协议。(4)在双方约定期限内,协议签订率达一定的比例后,所签的意向性协议正式生效,模拟拆迁即转为正式拆迁。若未能达到规定的比例,模拟拆迁自行终止。2008年,成都首个模拟拆迁项目锦江区373户住户模拟拆迁圆满结束,对于取得的良好效果,锦江区模拟拆迁项目指挥长黄友竹表示,传统拆迁是政府主导的行政拆迁,模拟拆迁则是民事行为,住户有了更多的话语权和谈判权。“从‘要我拆’变为了‘我要拆’”。在前期模拟协商阶段,政府转换成为对等的民事角色,更符合市场规律。由此看来,“模拟拆迁”作为一种新型的拆迁理念和模式受到很多人推崇。但是,在理论和实践中,“模拟拆迁”还是存在着很多疑问的。一、“模拟拆迁协议”的法律性质根据上文的定义及目前的“模拟拆迁”实践我们可知,“模拟拆迁协议”是住户与改造业主单位即开发商签订的一种附条件的民事合同,确切地说,是附生效条件的民事合同,即当同意拆迁的住户达到一定比例这一条件成就时,“模拟拆迁协议”生效。根据成都市已完成的几个“模拟拆迁”项目,当被拆迁居民同意拆迁的比例达到90%的时候即可实施拆迁。这90%的比例占了被拆迁户中的绝大多数,但也有少数人不同意拆迁。拆迁不只是拆除了旧的房屋,也改变了被拆迁户的生活习惯及邻里社会关系,许多在旧房居住了多年的住户都对旧房有着深厚的感情,当然也存在着部分住户想从拆迁中牟利的行为。在成都市实施的第一例“模拟拆迁”项目———龙舟路1号几栋房屋的拆迁中,一边是超过80%的居民强烈要求政府实施拆迁,一边是近20%的居民不同意拆迁,而根据先前约定,只有达到90%的居民同意政府才正式实施拆迁。此时合同必然是不生效的。但是如果同意拆迁的住户达到90%,另外10%的住户坚决反对拆迁,此时拆迁项目可以开始吗?笔者认为,看似是合同生效了,但是“模拟拆迁协议”作为开发商与90%住户签订的民事协议,其具有相对性,即只对签订协议的双方主体有约束力,对另外10%的住户是不可能产生约束力的,因此拆迁项目不能启动,至少反对拆迁的10%住户的房屋是不能被拆除的。很多人强调要尊重大多数人的意见,维护公共利益,可是笔者认为,如果强调公共利益,牺牲少部分人的利益,那么“模拟拆迁协议”就违背了合同法平等、自愿的原则。综上,笔者认为,“模拟拆迁”充分尊重公众权利,把拆与不拆、何时拆、怎么拆的决定权,如何补偿、如何安置的选择权,交给公众,同时充分保障公众的知情