文档介绍：珠江湾畔项目房地产开发可行性报告兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告目录:1、项目基本情况2、项目开发宏观环境分析3、贵阳城市总体规划描述4、项目区域环境分析5、项目开发条件分析6、项目开发竞争对手分析7、市场需求分析8、项目住宅开发市场定价9、项目开发投资分析与财务评价10、项目风险分析11、项目特征综述、评估结论与建议一、项目基本情况:(一)项目概况:1、地理位置:珠江路A地块位于小河区东北面,紧邻南明区后巢乡。东面为小河区垃圾填埋场;南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻;西接规划中的珠江路,与乐街小区相对;北面为山麓。2、用地规模与地块现状:珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌,地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地,大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主,较为茂盛;东北面为一坡地,坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库;地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地,建有大量民房,大约有230户左右,拆迁面积4万2千多方,该区域中部是洛解村小学,目前小学新址已确定,但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱,折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接,现在是一条便道,便道一另一面是乐街小区与之相接,现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。(二)项目主要技术经济指标:1、珠江路A地块用地平衡表:项目用地面积(公顷)百分比(%)%%%%%2、珠江路A地块规划经济技术指标:㎡㎡㎡4总居住户数3244户5总居住人数11354人6人口毛密度313人/公顷7人口净密度535人/%项目主要财务评价结果指标:现金流量表(单位:万元)%%%%%%%%现金流入销售收入 9000900090009000900090009000900072000小计09000900090009000900090009000900072000现金流出 1、土地费用215321532153215321532********** 172202、前期费用2122122122122********** 16963、建安费用469246924692469246924692469246924692422285、开发费用77877877877877877877877877870026、开发税金 34734734734734734734734727767、 小计78978244824482448244824482448244581770922现金净流量-789775675675675675675675631831078土地及其它费用按八年计,平均分批付出。二、项目开发宏观环境分析贵阳经济发展状况:2003年贵阳市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头,经济运行质量不断提高,结构调整取得成效,人民生活继续改善,各项社会事业全面进步。1、综合:全市经济快速增长。,按可比价格计算,%,增幅是近年来的最好水平,,。人均生产总值达10962元,%。三次产业全面发展。,%,,%,,%;::::,%、%%。非公有经济快速增长。,按可比价格计算,%,高于全市经济增长9个百分点,%,。价格总体水平有所上扬。,%。从居民消费的八大类别看,食品、医疗保健和个人用品、居住、%、%、%、%,烟酒及用品、衣着、交通和通讯、%、%、%、%。劳动就业规模继续扩大。,在岗职工年平均工资12182元,%,扣除价格因素,%。。%。经济和社会发展中存在的主要问题是:电力供需矛盾仍较突出,企业经济效益有待进一步提高,经济结构不尽合理;部分行业低水平重复建设尚未解决,资源浪费状况仍不同程度存在;农业基础设施仍显薄弱,农民增收渠道不多;城乡居民收入差距继续扩大,就业再就业压力仍然比较大等。2、工业和建筑业:工业生产在结构调整中稳定增长,在国民经济中仍然占据主导地位。,%。%,,成为推动经济全市经济增长的主导力量。,%。其中:,,%%;,%;股份制企业完成增加值79亿元,%;,%。%。工业经济效益继续提高。,,其中:市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润3238万元。建筑业持续发展。,%。,。,%,,%。3、固定资产投资:固定资产投资快速增长。金阳新区建设取得明显成效,西出口、贵阳大剧院、火车站中心广场环