文档介绍：特色房地产信托有望打破多业主商业地产经营困境
分散的产权导致统一经营业态难以实现,进而使统一管理信托基金理财网受到滞肘。而采用商业地产信托的模式,将商业地产业主们的经营权和管理权做集体信托,信托基金网最终实现将多个业主变成一个业主,进行统一招商运营管理,在目前看来,似乎是房地产信托基金结合国际经验与现实国情的较好处理办法。有关专家就此建议,可根据商业地产的特点建立相应业委会,在多业主分散产权的情况下,房产的处置权仍留给业主,但经营权和管理权集中进行商业地产信托,进而实现房地产基金信托管理与资金融通的便利,为多业主的商业业态发展提供更多途径。
日前,在由基金网全国工商联房地产商会和商业不动产专业委员会共同举办的“销售型商业利弊分析与营运管理及金融创新研讨会”上,来自业主、市场公司及物业、金融服务领域的多位权威代表和专家都就多业主的商业业态经营表达了自己的精辟看法与建议。
中国华鑫国际信托投资部副总经理陈立洲认为,物权法、信托法出台后,理财网使得通过信托把零售小商户的所有权、经营权、收益权、管理权进行拆分成为可能,这就促使在商业信托领域可参考两种模式。
一是财产分割的信托模式,在商业开发完后,直接把整个商业交给信托,确保商业的所有权统一在信托计划里,开发商持有信托的份额,然后将信托份额卖给投资者。其好处在于所有权没有分割,信托网投资者只是持有信托份额,是收益权。虽然收益权转让在实际操作中曾经面临一定困难,而且信托公司在获得商业所有权后是否有足够的能力经营好也尚待考证,但不管怎样,这种模式方向将本来计划零售的商业变成了有统一经营权、管理权、所有权的业态模式,为日后商业的增值以及更多的运营管理提供了空间。
另一种是将所有权与经营权分离的模式,在开发商将商铺散卖时可考虑信托理财网只卖房屋的所有权和收益权,而保留经营权和管理权,继而在开发商层面将经营权和管理权转让给信托公司,这样,只要房子存续,经营权和管理权一直都在信托计划里面不会打散,有利于统一管理。如果运作得好,业主在卖房子的所有权和收益权时,还可享受到因好的经营与管理而带来的高附加值。