文档介绍：深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问报告(终稿)提交招商局蛇口工业区2008年12月11日CB Richard Ellis | Page 2整体发展定位、主题开发企业目标机遇政府因素工业写字楼市场研究宏观环境、城市发展、城市产业发展区域市场整体市场竞争环境需求特征经济指标市场消费区域发展趋势和影响趋势和影响案例的借鉴地块评估/SWOT分析发展组合和物业发展模式财务分析最佳发展方案发展策略设计建议研究思路深圳宏观经济发展研究深圳宏观经济发展研究深圳产业格局发展研究深圳产业格局发展研究蛇口产业发展研究蛇口产业发展研究工业写字楼市场研究工业写字楼市场研究企业需求研究企业需求研究国内外案例研究国内外案例研究金融风暴影响研究金融风暴影响研究区域发展条件分析区域发展条件分析地块发展条件分析地块发展条件分析CB Richard Ellis | Page 3目录1宏观经济背景2深圳产业及市场分析3需求分析4案例分析5项目定位CB Richard Ellis | Page 4?1979-1990年?加工贸易阶段?1990-1995年?加工深入发展,亮点经济起步阶段?1995-2004年?产业转型开始,支柱产业形成深圳产业发展的阶段?工业向深加工发展,同时新的经济亮点产生,如建筑业的快速发展,另外,高新科技产业起步于这个阶段,第三产业中的金融业和旅游业也开始发展。?“三来一补”的加工贸易经济,带动深圳快速发展。?在97年金融风暴的影响下,第一轮的加工业转移开始,同时,由于深圳政府的大力支持,以计算机通信、生物技术为代表的高新科技产业增长迅猛,旅游业空前蓬勃发展,与金融业、物流业等新兴产业一起成为了支柱产业,经济素质得到实质性的提高。?2005年以后?产业升级?进一步确立“文化立市”,文化产业为深圳的第四大产业,产业进一步向知识密集性、高端服务业发展。 宏观经济背景CB Richard Ellis | Page 5?产业结构抗风险能力弱。深圳高新技术产业依赖于出口市场,容易收到全球经济动荡的影响;金融业和物流业的发展严重建基于制造业,受制造业影响较大。?金融业、物流业竞争较大。物流业不断受到香港和广州两座相邻城市的挤压,而金融业则面临上海作为中国金融中心的强势压力。?土地、空间、能源、水资源有限,难以长期支撑能耗较高的产业发展。?环境容量已严重透支。过去深圳实现GDP过万亿元,就需要更多的劳动力投入,而深圳人口已过1,000万,城市不堪人口重负。传统与新兴并存?抓住目前中国经济的重要成长的动力,大量城市化进程刺激下的中国内需市场。?大力发展高端服务业,避免产业“空心化”提升高技术工业产业群?大力发展自主知识产权,核心技术?大力发展计算机、通信、数字视听等战略产业群,培育扶持生物医药、新材料和新能源等产业群大力发展高端服务业?创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、 宏观经济背景CB Richard Ellis | Page 宏观经济背景9月爆发金融风暴,对中国即是挑战,也是机遇:?中国是金融风暴的避风港?尽管美国次级债危机已经引发全球金融危机,但中国倚仗其巨大的经济潜力,以及严格管制的金融体系,受到的影响比西方各国相对较小,成为这场风暴的避风港。?尽管一些国外机构试图收回中国物业市场的资金,以回补其在其它市场的损失,但另外一部分的资本却仍然在寻求进入中国市场的渠道及机遇。?然而,当前不景气的住宅销售市场仍然提醒投资者在对该市场进行评估以及做出投资决策时保持谨慎。?金融风暴对加工业打击较大,使各行业更加重视自主研发?在经历了过去几年轻微的经济过热后,2008年的中国经济在国内自然灾害和全球经济动荡的夹击中寻求软着陆。外部需求的渐弱导致外贸和制造业增长减缓。?中国以出口为导向的经济发展模式,正进入一个瓶颈。劳动密集的出口加工业及为外国企业贴牌生产,已难以满足中国的发展需求。中国在崛起的道路上,走到了必须发展自主创新能力的阶段,并通过产业升级及增加内需达到持续发展的目标。尤其是电子产业,其将加大对于研发的投入,扩大内需市场。?全球金融风暴,将对全球各行业带来一次技术的革新(能源、IT等),未来技术研发将成为热点,外包业将有更大的市场空间。?中国金融业由于稳定的体制,受影响较小,但国外金融业将出现重组,外包模式将更加重要,中国倚仗其低成本,成为这些大型外资银行眼中的重要选择,因此中国金融中后台及外包服务业中,将面临新一轮的机遇。CB Richard Ellis | Page 7?金融风暴将加速深圳的产业转型注重内需市场,扩大深圳品牌在内地影响力注重内需市场,扩大深圳品牌在内地影响力发展自主知识产权,开发核心技术发展自主知识产权,开发核心技术2008年9月25日,在加快