文档介绍：万科某楼盘营销策划报告万科金色花园-营销策划报告一、项目研析(一)项目概况项目名称:万科金色家园项目性质:小高层(12F)和高层(18/31F)共计12栋开发商:南京万科置业有限公司区域位置:南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块建设周期:3年技术经济指标占地面积:59500㎡容积率:建筑面积:141600㎡建筑密度:%绿化率:%(二)优势分析区域位置南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地,也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。本案位于汉中门外莫愁湖地区,距南京市中心——新街口仅两公里,基地北面是汉中门大街,西靠莫愁湖,东面是莫愁湖东路。本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心,地理位置十分优越。道路交通本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米,今后随着实施建邺路西延工程,将从外秦淮河上架两座桥直通小区,一座桥将通过现在的北伞巷小学,宽24米;另外一座桥离水西门略远一些,位于南京二轻局仓库的北侧,届时小区居民进入市中心将变得更快捷。同时,为了增强景观效果,在桥的西部对面将建起两块绿地,规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。本案目前周边交通配套非常便利。规划中的南京地铁二号线将于2004年左右动工,将来的地铁汉中路站与本案基地非常接近,届时交通将更为便捷。项目周边地区还规划了两条快速轨道交通:一是沿江东路的地铁四号线,途径河西地区,。另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线,。发展前景令人乐观。自然环境本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖,并拥有近四分之一的千米湖岸线。水景资源异常丰富,周边的地块较空旷,障碍物少,视野开阔,观湖景效果尤佳,是营造高档环境的理想地块。结合绿化景观的渗透和融合,将会形成明显的社区景观优势,享受亲水社区的美妙情怀。而且本案东侧临近秦淮河,秦淮河是唯一贯穿南京整个城市的水道,有着悠久的历史和美丽的传说,目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭,南京人民独享的黄金水道。本案能够两边独享标志性水景,在南京是决无仅有的。房价上升潜力优势由于南京市的地域关系,目前开发投资成本较低,但是从长远看,房价上涨的潜力很大。南京房产市场从全国范围来看启动较慢,目前价格正稳步攀升,今后的前景令人看好;地价上涨,南京已经实行土地竞标拍卖,加上城市建设用地的总量控制,地价将会上升;从发展的眼光看,建设标准将会越来越高;利润下调空间微乎其微,房价上涨是必然趋势。发展商品牌形象万科作为一个房地产名牌企业,在国内各主要城市房产开发的过程中,积累了丰富的经验和良好的口碑。这次通过万科金色家园项目的开发,目标是要在区域市场中树立起万科经典物业的市场形象,而对于一个大型高档楼盘,作为国内地产界领先者的发展商——万科,其品牌感染力将是项目成功的信心保证。金色家园的产品品质万科地产的专业品质,必将本案产品打造成为南京的经典,社区规划、建筑风格、立面造型、立体交通、区内景观、社区配套都将构成本案完整的竞争优势。会所、健康设施会所作为高端盘的项目配套,很为业主关注,而目前“会所”还是很有争议的,但本案会所从实用主义出发,设置了与居家生活密切关联的服务设施,如:酒/茶吧、中西餐厅、咖啡吧、美容健身中心、便利服务等,并配合五星级外部会所——“金丝利喜来登”酒店,将会所建成本案的亮点。本案将健康运动设施作为体现为业主体贴服务的概念,以完整、实用的健康运动设施在会所、户外等部位提供业主日常的康体运动便利,如健身教练、体能测试,同时设置一些户外休闲设施,提供户外饮料等服务。教育本案站在业主家庭需要的出发点,就教育配套问题,通过与名校合作并在区内设立“教育基金”等多种形式来实现本案业主子女能够接受良好的教育,培育一种宽松又竞争的学****氛围。帮助业主子女解决入学尤其是名校的问题,区内设立幼儿园,由著名幼儿园入区设分园,强化学龄前儿童的早期教育;由万科牵头,把业主子女上小学的问题通过与名校(如:石鼓路小学、力学小学等)联合,解决学龄儿童的上学。(三)劣势分析区位劣势莫愁湖所处的河西区域是南京市的低档住宅区域,而且“二道埂子”更是一个影响极坏的区域,在南京市民中口碑较差,从环境和配套上也都相对落后,是一个档次不高的、比较混杂的高密度住宅区。而且基地东面还有大面积的旧式棚户和工厂,对本案环境形象会有较大的负面影响。交通限制受交通管理部门对汉中门大桥西向二道埂子路转弯实施交通时段管制,不利于居民和车辆的通行,而且水西门出口的交通更糟糕,对小区进出交通流线的组织造成一定的困难。地块缺陷整个地块基地面积约6万平方米。地块形状狭长,东西向总宽度平均只有50米左右,总平面布置存在一定的困难,也不利于小区内部生活配套设施的分布和展开。南北地块交接处有规划预留区域穿过,给项目整体开发带来不便,同时使南、北地块