文档介绍：顺欣花园营销策划建议书2007年6月我们的核心目标 快速推广资金回笼我们的方法锁定本项目的目标客户群新塘住宅市场分析超越竞争对手的发展定位合理最优的市场价格区位价值和地块条件分析切合消费者的有效推广策略项目利益最大化的销售计划顺欣花园营销策划建议书|Page3新塘住宅市场分析顺欣花园营销策划建议书|Page4296-130m22路港口大道荔新路2群星解往广州西路路新塘住宅未来供应总体格局:逐渐形成西部、北部两大板块翡翠绿洲 均价:5500元/m22主力户型:130、160m2往中新镇本项目往增城顺欣广场 均价:3250元//m22主力户型:93-108m22凤凰城均价:7000元/m22 主力户型:139-180m2 东方名都均价:3900元//m22 主力户型:50、盛世名门均价:3500元/m22 主力户型:121-142m22新新现代城市花园 均价:3500元//m22主力户型:99-110m22北部板块金泽豪庭均价:3800元//m22 主力户型:89- 133m22西部板块107国道往东莞新塘新世界 均价:3800元//m22主力户型:107-111m22放北新塘大道顺欣花园营销策划建议书|Page5资料来源:珠江恒昌,07年5月实地调查4%新塘未来住宅市场供应量庞大项目盛世名门东方名都新塘板块未来住宅市场供应量 2620套 3000套本项目 25%盛世名门 23%顺欣广场现代城市花园 金泽豪庭本项目合计600套 520套 2000套 2980套11720套金泽豪庭 17%现代城市汇美花园体育花园 5% 新塘板块未来 住宅市场供应量图例现代城市花园 26%未来新塘板块将有11720套洋房单位推出市场,仅靠本地客户无法完全消化。因此本项目需要将宣传面扩大,吸引广州东部区域及周边区域客户前来置业。顺欣花园营销策划建议书|Page6新塘住宅市场销售价格在3250~3900元/㎡之间项目 盛世名门 东方名都 顺欣广场现代城市花园 金泽豪庭价格(毛坯) 3500 3900 3250 3500 3800总价范围(万/套) 30-61 21-93 27-46 16-45 34-54新塘板块的整体售价集中在3250~3900元/㎡之间,主流户型产品总价集中在35~55万/套之间。顺欣花园营销策划建议书|Page8同质化竞争激烈•开发同质化,整体竞争激烈 –价格同质化:主流户型产品单价集中在3200-3500元/平方米区间,总价集中在35—55万区间 –规模及物业类型同质化:以中型楼盘开发为主,多数为一梯四户或两梯六户的小高层和高层,依托周边生活配套 –客户同质化:除凤凰城及翡翠绿洲外其他在售楼盘以本地客源为主, 外来客源(以黄埔区及开发区为 主)约占10%–销售周期同步:后续供应集中在07 下半年及08年初推出市场由小高层和高层组成的中型楼盘为新塘住宅市场开发主流顺欣花园营销策划建议书|Page9产品开发水平低,近期素质逐渐有提升•产品开发素质较低,未能满足当 地消费者需求–产品开发中规中矩,少有创新–凤凰城最初推出时曾引起当地居民的购买热潮•近期有创新户型产品推出,部分 产品素质开始提升–东方名都最近推出三错层小户型和两梯一户豪华空中别墅,市场反映热烈传统设计:两梯六户的“井”|Page10区位价值和地块条件分析顺欣花园营销策划建议书|Page11