文档介绍：雪野湖项目可行性分析报告1目录宏观环境可行性产品物业建议项目自身可行性投资利润估算12345项目定位6周边市场可行性2问题:宏观环境是否支持项目开发?一、宏观环境32019年济南房地产市场土地市场:2019年土地供应及成交呈现高低起伏的状态,土地价格基本保持稳定,土地供应基本与09年持平。2019年廉租性住房及保障性住房用地供应加大,土地价格较10年会有所上升,地王现象出现频率会有所降低。城市建设:2019年,西客站片区建设和小清河片区改造是城市建设的重点。2019年开始,济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略。政策:2019年,是一个政策调控年,虽没有明显的压低房价,但房价上涨的趋势已明显趋缓。展望2019年,国家政策将继续加大对房价的调控力度,稳定房价。住宅市场:2019年的市场没有延续2009的井喷状态。2019年住宅市场价格继续上升,济南进入万元市场。2019年,在新一轮房地产政策之下,加上政府推出1000万套的保障性住房,市场购买力可能会出现模糊状态。,旅游业的发展将依托整个济南经济圈的旅游业发展大平台,才能提升项目的新高度。莱芜市房地产行业发展特征:商品房大量积压,空置面积不断上升,然而新开工的面积也不断上升;商品房价格上升较快;房地产建设向城市郊区推进。莱芜房地产市场发展趋势预测:莱芜属于三线城市,流动人口少,房地产价格的攀升较中心城市缓慢,近期莱芜市房地产市场将出现几个趋势:1、降价势头不明显。2、房地产仍存在刚性需求。3、新政对购房者将受益。4、市场趋理性发展。5雪野湖区位格局莱芜城市发展提速为雪野湖的建设发展提供大环境支持。莱芜旅游业的明确定位,雪野湖景区建设作为核心景区,为本案未来发展营造较好项目发展格局。莱芜的定位融入济南都市圈,突出接轨济南的重点,建成济南的休闲度假后花园。随着济南都市圈的加快发展,莱芜发展将提速。在地理区位上,莱芜地处鲁中腹地,辐射四面八方,高速公路四通八达。大大提升城市的产业联系与辐射力。莱芜内部特色产业板块确立,西北部五大景区已成形,对西北部雪野湖旅游业的发展提供强力支持。6雪野湖经济配套雪野湖景区位于莱芜市区北部25公里处,原名雪野水库,建成于1985年,为山东省大型水库之一,水面约14平方公里。作为莱芜的四大功能区之一,争当莱芜旅游和服务业的龙头,建设成接轨济南的前沿阵地。雪野湖依托济青高速南线,面向济南和周边城市,发挥独特的湖光山色优势,按照地中海式风格,建设集休闲度假、旅游观光、会议会展、运动项目为一体的旅游度假商务胜地。雪野湖景区以湖山垂钓,水上游船观光和“雪野鱼头汤”为旅游特色。整个区域分为房干生态景区和雪野湖休闲度假区两大板块。片区内建设有山东湖滨休闲度假中心、山水运动、会议疗养基地等,重点项目有恒大雪野北岸特色旅游小镇、山东高速雪野湖国际度假区。雪野湖承担莱芜市工农业用水。每年向莱城电厂、莱芜电厂供水2000多万方,向莱钢送水1000多万方,是莱钢迈向千万吨级大钢厂的重要保障。7雪野湖道路交通雪野湖交通便利,有两条交通干线沿湖而过,是往返莱芜到济南的必经之路。雪野旅游区位于莱芜市北部,距莱城20公里,距济南44公里,东与淄博毗邻,西与泰安接壤,是山东省版图的中心,总面积223平方公里,辖雪野镇,总共49个村,46000口人。区内有省道242线(莱明路)、244线(0九公路)和327线(仲临路)等几条干线穿过,交通便利。雪野旅游区进入济南半小时经济圈。8财政政策:投资兴办旅游业、商业、服务业、娱乐业项目,固定资产在100万元(含100万元)以上的,自开办之日起,5年内由同级财政给予上缴企业所得税同等数额奖励,第6-8年给予50%的奖励。固定资产在2000万元(含2000万元)以上的,3年内,由同级财政给予上缴营业税、城建税、教育费附加50%的奖励。莱芜市政府对新城区支持力度大,雪野湖项目招商条件成熟。雪野湖开发政策土地政策:投资建设基础设施和公益性项目的,按划拨方式提供用地30年;BOT(建设—经营—转让)、TOT(转让—经营—转让)方式合作项目,按合作时间提供划拨用地。投资兴办生态旅游业以及开发土地从事农、林业且不破坏种植条件的,按当地农民承包土地方式办理用地手续,政府依法确权登记。使用期限一般为30年,最长可达50年。9收费政策:投资新建项目,建设期内,市及市以下行政性收费(基础设施建设配套费除外)全部免收,事业性收费减半征收;缴省以上且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。对新设立的外来投资企业,自投产之日起,3年内,市及市以下