文档介绍：大连万达集团?大连万达集团创立于1988年,2000年做商业地产;?迅速成长为中国民营企业的龙头企业,形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业;企业资产达到1000亿元,年销售额600亿元,年纳税超过50亿元;计划到2012年,企业资产超过1500亿元,年销售额1000亿元,年纳税80亿元,成为世界级的企业集团。?万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店;?第一代产品是只有一幢楼的单店模式,第二代产品是由一群楼组成的店铺集群,而第三代产品则是由商业广场、酒店商务区和高级公寓等功能板块构成的大型城市综合体。唐山万达广场加入了住宅元素,为三代半产品。1,利用良好的政治背景,最低价拿地——成本很低;2,国内唯一商业地产巨头vs政府的城市招商模式---(最核心地+倒套指标+一路护航+优惠政策);3,品牌效应+订单生产+捆绑预招商=无穷商机愿景中国特色“万达”模式点评:商业项目三***宝:前期定位、项目招商、运营管理。有了以上三点核心力,谁来操盘和怎么操盘都显得不再重要;4,利用强大的资本后盾强势营销;5,首期住宅和底商的快速销售冲抵成本;6、商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利;7,最后的公寓则通过最高价格成功销售获利;点评:先期的销售型物业更多的用以冲抵拿地和建设成本,后期的现金流更多的用以商业和酒店的装修成本。最后体现在效益上,账面利润为零。合理避税最佳典范。8、自持的万千百货和洲际酒店作为资产长期经营获利;9、内置步行街通过全部出租统一经营长期租赁获利;点评:长期沉淀的持续回报+成熟综合体的物业资产倍增是主要增值模式。资本的价值提升通过基金(retis)、证券等资本通道乘数变现。另一个功能是附加值,带动整个周边土地和建筑价值大幅提高。(新天地二期)案例:,总建筑面积为52万平方米左右。、、5星级酒店及5A级写字楼11万平方米。宁波万达广场宁波万达广场是目前浙江规模最大的商业地产项目。主力店共有12个,其中世界500强企业有4家,6家境外跨国连锁店;非零售业态比重较大,娱乐的比重约是40%;室内两层步行街,中心挑空,约600米长,而临河商业则杜绝零售,只作餐饮。沃尔玛、百安居、特力屋、吉盛伟邦、大歌星KTV、神采飞扬、万达影城、喜百度、石浦大酒店万达广场48克拉”是一幢总高159米,总层数为48层的超高层精装MINI公馆,主力面积50平方米左右的精装MINI公馆。现代的金属+玻璃材料,构筑经典三段式:顶部丰富,中段处理大气,而底部却细腻感性,满足人尺度构件转换。项目配备了10部高速电梯、600平方米的挑空大堂。首度运用无梁厚板结构。全面支持家居和多维信息数字化及物业管理数字化。宁波万达索菲特其超5星级最纯粹的法式风格。,是宁波市第二大商业万达广场。15分钟开车到宁波栎社机场和市中心。290间豪华客房,6间餐厅和酒吧。宁波万达广场项目背景:鄞州区相当于北京的五环,那时候宁波就一个天一广场商业核心区。现状:政府新区北边,300亩啊全是草,草比人高。政府要求:300亩,只能做并赶快做商业(新区发展+政府赚钱模式)。协议拿地附带条件:确定商家进并报政府通过,少一家罚2000万。雅戈尔de地:本地资本大鳄,缺少商业地产经验。但政府拿他没辙。万达来了:整体规划中全是中高档住宅,且只存在少量的商业配套,边上还有贵族学校和诺丁汉大学,鄞州是宁波发展的方向。万达决定做!宁波万达广场万达如何招商?——新区集中商业,先有鸡先有蛋?还是鸡飞蛋打?关于预招商:跨国公司比较严格规范,需要信息的及时披露1、先“忽悠”商家认可概念,形成战略合作意愿。(讲鄞州的发展规划,浙江城乡差别不大是最大原因)2、从“客大欺店”到“店大欺客”,在“逼迫下”做出进驻保证。3、结果是前期做足,后期难度越小。成果是8家承诺入驻。万达如何谈判?——政府要求快做,赶紧做,我要卖地,我要解决劳动力!1、主动规划响应和坚持原则。(结果是150亩公寓,150亩商业,卖6000-7000。)2、主力店的免租。(2年成熟后主力店抢着进,免租2年?改变了沃尔玛的拓展模式,县城建沃尔玛。)地价?——政府要主力店解决劳动力,迅速带动新区繁荣,卖地赚钱1200。万达的盈利:赚土地的钱, 赚公寓的现金, ——五赢模式:政府、开发商、产权者、经营者、消费者不成功案例——沈阳、长春万达广场:1,最早抢占二线明星城市核心区制高点;2,良好的政治背景和强大的资本后盾;2,国内商业地产巨头+银行信用资源