文档介绍：商业地产出现招商难,绝大多数问题都不是在招商环节本身形成的,而是在前期定位规划阶段就已经埋下了种子。当开发商遇到招商困境的时候,只不过是这之前各种问题不断积累的最后结果而已。现实是,几乎每个开发商都是遇到招商困境的时候才考虑如何摆脱招商难的困境,在招商环节上出了问题,就采取头疼医头脚疼医脚的策略,只解决表面问题,比如喜欢延用做住宅开发时销售的办法,对项目进行花里胡哨的包装,进行炒作,或者对员工做一点类似沟通技巧、招商谈判之类的培训,试图用近水解近渴,实际上都是缘木求鱼,不解决实际问题。人无远虑必有近忧,解决招商环节困境的钥匙,其实在招商之外。要想彻底解决招商的困境,功夫应该下在招商之外的前期商业规划环节。
陷入招商困境的原因,主要包括以下几个层面:
一、没有市场定位或市场定位不当:商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目,动不动就是几十万平米的超大项目,在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁,往往是房子盖好了才考虑招商的事,这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。
二、业态组合不合理或不切实际:很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识,并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件,做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿,而不是下游商家的意愿,很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划,这样的机构往往只了解建筑技术,但不了解商业的运作规律,单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的,不具备可操作性。
三、建筑结构设计上的不合理:合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计,根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计,比如一般超市净高至少4米,仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等,每个业态都有差异。但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏,有一家开发商盖了4层的商业物业,一共有5000平米,准备租给超市,,而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置;,连吊顶装修都没法做;还有的商铺开间3米多进深却有20米,不知这样的底商谁会要;还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等,不一而足。这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的,要么炸掉,要么闲置。
四、供求关系失衡:商业地产要靠商家买单,商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13%左右,消费占GDP的比重只有不到40%,与发达国家消费占GDP70%以上的格局相去甚远,说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的,而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担,社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用,在消费市场的增幅在13%这样的水平增长的同时,近几年商业地产投资的增幅却都在24%左右,商业地产的供给远远超过了商业发展的需求,供求关系已经失衡,造成闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡,它表现为一方面大量商业物业闲置,一方面大量商家无