文档介绍：2019/12/31策划重点与运作目标分析●策划重点目前市场上大量的案例显示,在非专业商业经营公司开发的商业房地产项目中,开发商受到资金约束,为了短期套现,因此在进行产权式商铺的销售过程中,往往是重销售、轻经营、轻管理,结果造成整个商场的规划布局和经营的业态定位不合理,后期的经营管理公司仅仅充当物业管理公司的角色,而且业主的过分分散造成决策意见不统一,使得整个商业项目很难进入可持续良性发展。随着产权式商铺前期销售与后期经营管理矛盾的不断凸显,越来越多的消费者、投资客在购买商铺的同时更加注重于投资回报的保障性与商场后期经营管理的专业性。●分析本案:由于乐购与瑞景百货等大型主力商家的入驻,因此本项目的相当部分可以作为长期经营性资产,一方面可以为公司带来长期稳定的租金收益,同时也可以作为今后融通资金的平台。根据以上情况本项目销售策划的重点主要为以下几个方面:1、、确定主要的目标客户群体,、制定出合理的招商租售价格及招商租售方案,、保障后期经营管理的专业性,●难点作为产权式商铺,客户由于购买能力有限,因此面积分割不宜过大,但如果面积划分过小、过死,势必会影响到经营的业态和经营的档次,很容易形成小商品市场的格局,出现小业主混乱经营,会极大的损害本项目的整体品牌形象,从而导致其他层面商铺的经营风险。从市场环境和客观条件来看,本项目的市场形象定位是中高档次、以“时尚、休闲、特色”为主题的美食总汇,因此内部的空间格局一定是开放式的,选择坚持品牌形象、经营档次还是迁就于单纯便于销售但不考虑后期的可持续性经营会成为本项目在决策上的一个难点。注:本公司极力坚持要以项目的整体品牌形象为主,保证经营档次和招商顺利的同时又能够便于销售,采用三权分立(产权、经营权、管理权),开发商作为大业主决策整个项目的经营方向及经营定位。●运作目标1、通过对商场三层的分割销售,在一年期内实现一亿以上的资金回笼。2、通过合理的业态规划、招商以及后期的经营管理,保障“宝龙·东方食尚”的品牌形象。3、树立“宝龙·东方食尚”品牌在全国商业地产领域的品牌形象。2019/12/31项目整体形象定位“休闲、时尚、特色、品位”为主题,以蚌埠市中等及中等偏上阶层为主力消费群体,主要引进大众型及中高档次的特色餐饮品牌企业,利用规模优势,通过多元和具有竞争优势的品种、舒适的就餐环境以及高品质的管理及服务,塑造蚌埠市最具规模、最具人气的餐饮旗舰。成为宝龙城市广场多元化商业定位中有利的配套部分,直至树立自己的品牌,成功复制到集团系列项目中。2019/12/31项目营销推广●销售价格定位一、定价策略在制定价格的方法上主要有以下几种: 1、成本导向法在一个完全市场化的营销体系中,成本导向法是不适用的,因为各种市场因素变化完全可能使你一夜暴富或者血本无归,成本导向法目前只适合于一些公共事业,如煤气、电力、自来水等收费的定价,而政府往往也为平衡各方利益而采用价格听证的方式来确定企业的毛利率,因此本项目可排除这一定价方式。2、竞争导向法本项目周边虽然有一些同类物业的竞争对手,但由于销售价格尚未正式公布,因此在本案正式制定租售价格的时候,会密切注意竞争对手的价格策略、促销策略、销售进度及其他动态。3、需求导向法本项目规模较大,且已引进了几大主力商家。这些主力店的入驻,已初步确定了本项目大型综合性商业旗舰的定位,同时,根据楼层铺位的分隔与市场细分法则,采取需求导向法是本项目侧重的定价方法。2019/12/31项目营销推广二、价格走势本案由于体量较大,因此价格走势与销售节奏的控制尤为重要:应保持价格的上升曲线,避免大部分楼盘尾盘跌价销售的不良做法。开盘时通过一房一价的定价方式,对于好位置的铺面价格可以一步到位,由业务员先主推位置偏差的户型,这样可以避免开盘价格平均化所造成的目标利润损失以及后期清盘带来的不良市场形象。合理控制销售速度,避免销售速度过快带来的目标利润的损失,每周甚至每天根据销售情况的实势跟踪,对前期定价进行及时申报调整。价格的调整完全依据市场法则,对于分期、分阶段调高售价是采用一铺一价的上调,并非采用一个百分比统一上调价格。2019/12/31租售方式●租售方式根据不同位置结合经营定位和不同的目标销售区域,建议可采取较为灵活的租售方式。1、美食广场的定位要有一定的经营档次,因此对业态和品牌要有限定,建议采用包租的销售方式。2、本项目完全靠本地市场消化有一定困难,而且资金回笼的时间和速度也会较慢。但如考虑吸引外地投资客户,一定要采用包租的方式,而且包租期越长对他们越有吸引力(包