文档介绍：近几年屮国房地产迅猛发展,我们通过广泛调查和分析按照经济带选取了三个具有代表性的城市从整体上分析中国的房价情况。影响房价的因素有很多,我们首先从经济角度作岀房价影响因素的层次分析图,并通过作图拟合选取出影响房价的三个因素,即人均可支配收入,人均消费支出,土地价格指数。对于模型的选择,考虑到影响因素众多,不能全部考虑,而11有部分数据不全,同时采用了多元线性回归和灰色预测对未來房价走势进行预测,结果显示房价总体呈上升趋势,部分地区房地产过热。对于房价是否合理,运用了HIR法和房价涨幅对比法对房价的增长速度和居民承受力进行分析。通过模型的结杲,发现房价增长过快,以上海为例对一些政策影响的分析提出了新的措施。最后,通过大量数据和图表分析得出房价对经济有较大的影响。关键词:房价多元线性回归灰色预测HIR法图表法1问题重述 22问题分析 21问题—分析 22・2问题二分析 43问题一 164房价的合理性分析 174问题二 182对经济发展的影响 205模型的优缺点分析与推广 236参考文献 23表A-1 24表A-2 24附录A 24附录B 261问题重述房价问题事关国计民生,对国家经济发展和社会稳定有重大影响,一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来,随着房价的不断飙升,房价问题已经成为全民关注的焦点议题z—,从国家领导人、地方政府官员,到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点,但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题,至今尚未形成统一的认识。请根据中国国情,收集建筑成木、居民收入等与房价密切相关的数据,选取我国具冇代表性的几类城市对房价的合理性及房价的未來走势等问题进行定量分析;根据分析结果,进一步探讨使得房价合理的具体措施,以及可能对经济发展产生的影响,并进行定量分析。(-)选取具有代表性的城市通过查阅资料,我们知道房价与GDP互为因果关系实质上是房地产业与经济发展长期内在联系的外在表现,在经济发展与房地产市场发展的内在联系屮,经济发展始终占据主导地位,经济发展决定了房地产市场的发展。因此我们按经济帯划分,在东部沿海地区,屮部内陆地区,西部边远地区分别选取了三个具冇代表性的城市:上海,武汉,兰州。(―)房价影响因素的选取房价问题关乎民生大计,也是当代的热点问题。房地产价格是一个不确定的指标,它受消费者购买力,供求关系,国家政策等多方面因素的影响,我们通过深入分析和广泛查阅资料,从四个方面对房价的影响因素做了层次分析,如图1。贷款利率图1房价影响因素层次分析图1)消费者购买力与房价。消费者购买力的增加是影响房价上涨的主要因索。改革开放以来,我国居民收入大幅度增加,恩格尔系数——食品占总支出的比重明显下降,消费结构不断升级,投资能力越来越强。随着居民收入的大幅度上升,人均可支配收入也会相应增加,这会在一定程度上刺激消费,而购置房产是居民比较理性的选择,在这种购房需求的拉动卜・,房价必然会保持上涨趋势。2) 建筑成本与房价。建筑成本的壇加是房价上涨的又一重要原因。建筑成本是以房地产开发项口有关的各种费用,包括土地成木、材料成木以及劳动力成木等因素。随着物价水平的上涨,土地成本、材料成本以及劳动力成本等均有了不同程度的增加,各种因素加权起来对房价上涨的推动力量是不容忽视的。3) 供求关系与房价。众所周知,供需关系是影响价格最基木也是最主要的因素,当然房地产价格也不例外。4) 政府调控。政府调控与房地产房产具有较强的公共产品“属性”,也就是说其发展变化和波动等与政府经济社会发展政策及宏观调控有高度关联性。房地产涉及货币信贷、土地、规划、财税、社会保障等各个环节,受政策性影响很大。房地产市场的发展变化在很大程度上受制于政府经济与社会发展政策取向。通过以上分析,我们对房价冇了比较深层次的认识,但去逐一的分析每个因索是不口J能的,通过各因索与房价的相关性分析,选取主要的影响因索來预测房价未來的走势。(三)模型的选取通过查阅资料,知道对于房价的预测有很多的方法,主要分为两大类,一类是定性分析的预测方法,如各种评估法、市场比较法、假设开发法、成本估计法、收益述原法等,另一类是定量的预测方法,如灰色序列预测、多元回归、马尔科夫预测、模糊神经网络灰色预测是通过少量的、不完全的信息,建立灰色微分预测模型,对事物发展规律作出模糊性的长期描述回归分析是一种处理变量的统计相关关系的一种数理统计方法。回归分析的基本思想是:虽然白变量和因变量Z间没有严格的、确定性的函数关系,但可以设法找出最能代表它们之间关系的数学表达形式。