文档介绍：星狮集团白塘景苑项目营销策划报告博思堂地产综合服务股份有限公司2009年2月11日市场定位篇房产市场分析立地条件分析发展方向评判客户目标解读竞争市场界定分析项目整体发展战略SWOT项目竞争总结宏观大势研判市场定位整体结构项目属性界定项目占位设定项目客户定位项目价格定位项目档次定位11,国际经济环境:,国际经济环境:金融危机在世界范围内蔓延,全球经济陷入衰退,抗金融危机在世界范围内蔓延,全球经济陷入衰退,抗击全球性金融危机成为目前国际社会的主要议题。击全球性金融危机成为目前国际社会的主要议题。美国金融危机的产生——次贷危机,席卷整个全球市场,世界范围内开始“救市”,全球经济陷入低谷。房市不景气美国五大投资银行成为历史AIG收归国有低信用居民违约增加次级抵押贷款公司及存贷机构深陷坏帐危机投资银行亏损保险公司对冲基金遭受损失两房国有化华盛顿互惠银行破产房贷利率居高不下美联储两年17次加息出售资产抵押债券提供融资出售债务抵押债券提供资金最直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温世界范围内“救市”一、宏观大势研判22,国内经济环境:,国内经济环境:受金融危机影响,国内经济增长放缓,部分实体企业受金融危机影响,国内经济增长放缓,部分实体企业倒闭,保增长成为国家经济工作的重点。倒闭,保增长成为国家经济工作的重点。?中国经济1-4季度增长逐步的放缓,%,%,增长率创8年来新低;?CPI和PPI指数从9月份开始出现同步下降的状况,特别是PPI指数的下降幅度较大,到12月份出现了负增长的状况,整个国内的实体经济环境受到金融危机的影响较大;?在整个经济环境不利的情况下,明年中央经济工作的重点已经明确的锁定在保增长方面,刺激经济增长将成为未来中央经济政策的重点;33,苏州经济环境:,苏州经济环境:苏州经济受金融危机影响,企业景气指数逐步下跌,苏州经济受金融危机影响,企业景气指数逐步下跌,苏州的整个经济环境不容乐观;苏州的整个经济环境不容乐观;?从企业景气指数趋势图来看,整个苏州的企业景气指数在逐步的下跌,企业家信心指数和企业经营景气指数下跌严重;?实体经济中的纺织业和专业设备制造业景气指数同样处于下跌的状况,特别是企业家的信心指数和劳动力的需求指数的大幅度下跌对于苏州整个经济环境的影响较为严重;?整个苏州经济环境的看低,对于未来房地产市场的发展存在着较为严重的影响,一定程度上会制约着购房的需求;44,大势总结:,大势总结:整个经济的运行走势较为低迷,未来房地产市场的发展状整个经济的运行走势较为低迷,未来房地产市场的发展状况面临严峻的挑战;况面临严峻的挑战;世界经济中国经济苏州经济?世界性的经济危机已经形成,危机对于全球经济环境的影响也在逐步的体现,救市成为全球性话题!?在全球性危机的影响下,中国经济的发展受到了一定程度的阻碍,保增长成为当前经济工作的重点!?苏州经济形势不容乐观,企业景气指数下跌,企业倒闭,公司裁员等逐步出现!小结小结在整个经济形势不容乐观的情况下,购房者的消费需求受到了抑制,购买力下降,未来房地产市场的压力加大,经济环境的走势需要重视!11,区域地位:,区域地位:园区是苏州未来的东部新城,而湖东则是未来的苏城居住园区是苏州未来的东部新城,而湖东则是未来的苏城居住中心和行政中心,人口导入方面具有指导性的规划优势中心和行政中心,人口导入方面具有指导性的规划优势?苏州城市整体发展规划为:“中核、东进、北拓、南优、西控”,城市向东走,承接上海的产业溢出;?园区的整体发展规划为:“商业往西,居住往中,产业往东”,分三期开发,规划成为苏州市现代化新城和苏州市中央商务区,长三角地区的次级商务中心,国际知名、国内领先的高新技术产业园区和文化创意产业中心之一,现代化、园林化、国际化的新城区。本案白塘公园项目地块位置图二、立地条件分析22,项目区位:,项目区位:位于园区现代大道北部,紧靠白塘植物生态公园,位处板位于园区现代大道北部,紧靠白塘植物生态公园,位处板块纵深地带,与中央商贸区联系性稍弱,位置暂时相对独立块纵深地带,与中央商贸区联系性稍弱,位置暂时相对独立?本项目位于园区现代大道唯一的生态公园——白塘植物生态公园北部,具有良好的外部居住环境;?项目南部为苏州未来的市级行政中心,且现代大道南部的湖东万人组团经过约五年的开发,已形成了相当的住宅规模;?城市整体向东发展,与上海接轨,园区核心区域为湖东未来的城市中心,是以一个中央城市走廊构成。而项目所在区域将是一个以生态居住和行政办公为核心而形成的具有形象工程意义的居住带。青剑湖本案?项目所在的现代大道板块,是基于干道东延和金鸡湖景观开发而同时兴起的住宅板块,目前在大牌开发商的合力运作下,已经成为了园区房产市场的新标杆;?湖西板块因为商务功能的定