文档介绍：合理解决上海住房问题房地产对国民经济增长有着重要的拉动作用,但是房价过快上涨产生的问题是严重的。目前高房价问题严重,产生了不少的负面影响。政府出台了大量调控政策试图使房价回归理性水平,但由于政策的反复性导致收效甚微,因此,稳定房价还需要不断改进住房制度和调控政策。可以从以下几个方面进行探求。,土地成本是房价的重要组成部分,其所占比重越来越高,在一线城市,土地成本占开发成本总额的40%以上,其他城市土地成本比重高达30%左右。随着土地政策的不断推出,地价更是飙升。从某种意义上讲,地价的不断上涨是造成当前高房价的直接原因。如何控制土地成本,是解决高房价问题的关键所在。首先,政府必须改变财政上对土地经济的依赖,降低土地价格。当前,由于税制分配机制问题,土地成为地方政府的重要收入来源,土地出让在地方财政收入所占比例越来越高,甚至对土地经济出现了严重的依赖性。政府必须高度重视民生问题,而民生的关键在于使民安居乐业。当前,房价水平大大超过了居民的购买力,过度强调住房的市场化是政府推卸责任的表现。为解决财政问题,政府可从开辟其他收入、降低行政成本、削减不必要的开支等方面着手。对于普通居民住宅,政府应制定标准,减免土地出让费用;对于保障性住房,政府应当采用划拨方式供地,解决低收入家庭的住房问题;对于高档住宅,政府维持当前政策,抑制高档住宅对土地的浪费。其次,增加土地供应。对住房用地科学规划,合理分配各类房屋的用地需求,满足保障性住房和普通商品住房的用地需求,特别是廉租房、公租房的用地要求,严格控制高档商品住房的用地。地方政府加强对闲置土地的管理,对闲置的土地,征收惩罚性费用,促使开发商及时开发土地。政府还应当合理规划住宅密度和住宅套型,鼓励开发商向小套型高层发展,要结合实际制定符合地理环境、人文环境的密度指标,发挥土地资源效益的最大化。再次,推动土地供应制度创新。改进当前土地供应体制体系,转变土地市场竞争的方式,例如由原来的资本竞争转化为技术、方案、成本等要素竞争,推迟土地使用权转让的时间。在房屋出售时,政府根据实际情况收取土地费用,使得开发商不能获得土地增值的收益,减少土地溢价对房价的影响。,政府税费征收占的比重也很大,名义税率较高,但在实际操作中,开发商通过在建项目延迟交工、销售收入延迟入账、虚增费用等手段缓交或少交税费,实际税负并不算高,很大部分应缴纳税费被开发商以各种“合法形式”逃避,这些财富往往被开发商侵吞。政府如果降低征税税率,加强税收管理,制定详尽的税收政策,减少偷税漏税行为,取得的收入并不会降低。此外,政府还应当对不同的住房类型制定相应的税费标准。对于保障性住房,应当给予税收优惠政策,减免各种税费;对于普通住宅,实行较低的税率,减轻税负;对于高档住宅,可以实行较高税率,调节社会财富。,人工、材料占了很大的比重。由于工资水平的上涨,人工成本越来越高,在控制上有一定的难度,在人工方面要加强管理,提高工作效率,保证工程质量。工程成本部分的控制,关键在于规划设计阶段,选取性价比较高的方案,优化设计,从源头上降低成本。在材料方面,应当提高材料的利用率,减少浪费,鼓励开发商使用新型廉价材料。政府应当鼓励企业降低工程成本,对成本的合理性实施有效监督。