文档介绍：零售业是一种地利性产业,地理位置的优势会给经营者带来好的收益,所以商业网点的开发必须多方考虑,慎重决策。零售企业网点开发的第一步是商圈分析,即先要明确商业圈范围,评估经营效益,然后才能确定大致地点进行开发。
一、商圈理论分析
(一)商圈简介
所谓商圈,是指以零售店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说,就是来店顾客所居住的地理范围。零售店的销售范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同,其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响,其商圈规模也是时大时小,商圈形态表现为不规则的多角型。为了便于分析,我们把商圈视为以零售店为中心,向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次,即中心商业圈(primary tread zone)、次级商业圈(secondary tread zone)和边缘商业圈(tertiary tread zone)。中心商业圈是最靠近店铺的区域,来店顾客中55%~70%的人都处在这个区域,而且每个顾客的平均购货额也最大,这一商圈很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈是位于中心商业圈外围的商圈,有12%~25%的来店顾客处于这一区域,顾客较为分散。边缘商业圈处于商圈的最外缘,拥有的顾客最少,而且最为分散。
(二)雷利的零售引力法则
零售引力法则,是指具有零售中心地机能的两个都市,对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力,与两都市的人口成正比,与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口有正比关系,是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务,这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务,即该地区有较强的磁石般的吸引力。当然,顾客消费还要考虑购物成本,距离购物点越远,购物成本越高,所以吸引力下降。雷利法则的数学等式为:
(Ba/Bb)=(Pa/Pb)[N]×(Db/Da)[n]
其中,Ba是A都市从中间地C都市吸引来的零售销售额,Bb是B都市从中间地C都市吸引来的零售销售额,Pa是A都市人口,Pb是B都市人口,Da是A都市与C都市之间的距离,Db是B都市与C市之间的距离,N=1,n=2。
例如,假设A市有40万人,B市有10万人,C市位于A、B之间,距A市30公里,距B市10公里。
代入上式得:(Ba/Bb)=40/10×(10/30)[2]
则可知:C市的人到A、B两市购物的比例为4:9,说明B市对C市的吸引力较大,其主要原因是距离较近,消费者认为购物便利,购物成本较低。
由雷利法则还可导出求商圈分界点的公式。
附图
其中,Pa是A市人口,Pb是B市人口,Da是A市与分界点之间的距离,Db是B市与分界点之间的距离。
例如,A地与B地人口分别为30万人与270万人,两地之间的距离为4000米。利用康帕斯数式计算,可求出商圈的分界点在距A地1000米、距B地3000米的地方。
在该分界点处,A、B两地对它的吸引力相同,说明A地的商圈较小,B地的商圈较大。这是因为人口多的地方,设施和服务水平都较好,自然吸引力大,商圈范围就广。
由雷利法则还可进一步推导出科亨·阿普波姆法则和伽萨法则。
科亨·阿普波姆公式:Da=
其中,Pa