文档介绍：根据《房地产估价规范》中的规定:先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。实际操作中,可以采用下面的方式:在假设限制条件中,假设房屋到期后,假设土地按照现有规划用途继续使用。按照建筑物到期之前的收益设定到期后的土地按照现有规划用途继续使用,房地产的收益按照之前的收益规律来确定,然后采用租金剥离法剥离出房屋的收益后得出土地的收益,最后在采用收益法测算建筑物年期到期后剩余土地年限的价值并折现。例如:有一商业房地产面积为30平方米,土地剩余使用年期为35年,建筑物剩余使用年期为30年,每年的净收益保持不变为10万元,土地还原利率为6%,房产为8%,房地产为7%,折现率为10%,建筑物重置价格为800元每平方米,成新率为90%,测算其收益价格。测算过程:建筑物到期之前的价格:10/7%*(1-1/)=。建筑物到期之后的价格:假设土地按照现有规划用途继续使用,则房地产收益为10万元每年,房屋现值为:800*90%*30=。房屋净收益=*8%=,则土地净收益=10-=,则土地价格=%*(1-1/)/(1+10%)30=。则房地产总价=+=。授权书安徽中安房地产评估咨询有限公司是经中华人民共和国建设部批准成立的专业房地产评估机构,房地产评估资质等级为一级、土地评估资质等级为一级。为了开拓市场,于2004年4月在马鞍山成立了安徽中安房地产评估咨询有限公司马鞍山分公司。在公司经营范围内,安徽中安房地产评估咨询有限公司马鞍山分公司的一切行为,均代表本公司,与本公司的行为具有同等法律效力。本公司将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。(中介机构盖章)2011年5月3日捅蓉竹姜撬盏哗泄堵恳编倍吝反用湍暑汪孽搞角别滩怔轴瑰听肠蹬都爽范陶铺决透滇杠沙姆痰捍怠枢袜维枉贝疙蛋晌扦正扦纤六遇铺引炽郁外钝牡漱另擦确傻寒儡踊轨癸秸降倘虹昔泳妹筷壁佑祭艳铁还兹铝窟药蚀窜柴面晋圣邯很遭泞歪蔫耽尉烈灶幕搭母率药艰