文档介绍：在房屋上设定抵押权的问题
房地产开发商获得土地使用权以后,以该块土地抵押,在银行获取贷款;在楼房开始兴建以后,便开始出售期房,期房的买受人又以期房作抵押,在银行贷款买房;在楼房兴建过程中,开发商又以在建工程作抵押向银行贷款;在楼房盖成以后,开发商将整个大楼登记在自己的名下,并以该楼房的所有者的身份将整个大楼作抵押,从而在银行进一步贷款。这些抵押严格地说并不是对抵押物的价值进行分割或者存在合理期待,并在此基础上所设定的多重抵押,而是对同一物形成了多重的所有权,并由多个“所有权人”对同一物分别抵押,导致了多重所有权、多人抵押的矛盾。具体分析如下:
第一,物随房走,房随物走。。土地使用权实际是房屋基地的使用权,它和房屋所有权是不可分割的。依据我国法律规定,土地抵押房屋也要随着抵押。所以除非以在建工程或者房屋抵押的时候,后抵押权人明确知道土地之上已经设置了抵押,并仍然自愿接受以在建工程或者房屋抵押,在将来发生纠纷,自愿承受抵押权不能实现的法律后果。否则这对以在建工程或者房屋抵押的的抵押权人来说是不公平的。
第二,当房地产开发商已经开始出售期房时,便不得将整个房屋作抵押,因为开发商出售期房,实际上将整个房屋的各个部分分别出让给他人,此种处分行为与将房屋抵押的处分行为是相互矛盾的。因为如果要将房屋抵押,就必须要享有房屋的所有权,如果要出售房屋,就意味着要放弃房屋的所有权,因此不得将房屋继续抵押。如果要出售期房,无论出售多少,开发商已经对整个房屋并不享有所有权,他只能对将来尚未出售的部分享有专有使用权以及共有权,如果在期房出售以后,以整个大楼作抵押,实际上是以他人的财产作抵押。
第三,当开发商将土地使用权抵押给他人以后,实际上已经影响到期房的买受人以期房作抵押的权利,因为房屋在建成以后,各个买受人以其购买的房屋享有专有权,而专有部分与地基又是不可分割的,专有部分的所有权应当根据整个大楼的比例而享有对整个基地的权利,所以基地的价值应当分配到整座楼房的每一部分之中。如果开发商将土地使用权抵押以后,买受人又将期房抵押给银行时,必须向银行告知土地已经被抵押的情况,如果银行自愿地接受该期房的抵押,则将来在抵押权实现时,银行应当承担一种其抵押权不能实现或者不能完全实现的风险。
第四,关于在建物的抵押。所谓在建物,一般是指正在建设的工程,如正在建设的大楼,正在修建的公路等。在建物从初时固有形态上看,不具有完整意义上的物质形态。有人认为,在建物虽然不具有完整物质形态,但