文档介绍：前言
为了全力做好重庆鲁能园区前期策划,我司为此专门成立了专案组,并整合社会资源优势,从而使本建议书更具科学性和可操作性。
在策划过程中,我司认真分析,准确研究了重庆市房地产状况及发展趋势,结合本项目自身资源优势及各种外部影响因素,依据“以人为本”及“可持续发展”之规划建筑理念进行本项目起步区的相关策划。同时,我司亦充分考虑了起步区既能低成本启动,又可有力促进整个园区的土地增值。
我司深信有能力在策划方面充分配合贵司,通过重庆鲁能园区的开发,进一步加深鲁能品牌的知名度和美誉度,同时也能为贵司带来可观的经济效益。
第一章项目简介
鲁能园区位于重庆市北部城区东部,被五童路分割成溉澜溪片区(50公顷)和龙头寺片区(55公顷)两大部分,总面积约105公顷。园区连接五里店老城区与规划新城区,是北部城区东区的起步区;五童路连接渝中区、江北区、渝北区和北部新城区,是重要的交通枢纽。园区东北方为重庆市规划的交通枢纽,除占地2250亩的江北新客运站外,还有两路规划中的轻轨控制中心、34条线路的公交中心和重庆市最大的深水港货运客运码头。
目前,该片区控规已经重庆市政府批准,在此基础上,重庆鲁能开发(集团)有限公司为高标准建设好鲁能园区,进行了概念性规划设计招标,新加坡工程集团以先进的理念脱颖而出。其设计方案主要概念要点如下:55公顷地块将以居住为主,围绕溉澜溪水系和南侧龙头寺公园建设高档园林式住宅小区,并配套部分商业用地;50公顷地块除在高点配套部分高档居住用地外,围绕新溉路和五童路交汇处的园区入口配套中心广场、五星级酒店和大型购物中心等商业设施。园区将建成L形商业街,将55公顷和50公顷居住区与商业区有机连接起来。但由于种种原因,该概念性规划设计尚未进行深化,可操作性不强。
第二章市场分析
重庆市房地场市场分析
1、重庆房地产市场概述
重庆市近五年来房地产开发呈快速发展态势,1997年重庆成立直辖市,房地产开发投资的年平均增长超过20%,重庆房地产投资涨幅位居全国第二,房地产市场总体呈现供大于求。而相对于同类城市价格偏低,缺乏引导市场消费的开发商,尚处于成本竞争阶段,从中短期看价格可上升空间较大。
2001年以后,重庆房地产市场将进入调整、规范的阶段,开发物业已经向规模化发展,物业的品质由最初模仿深圳、上海、北京等地的房地产物业,已经转向具有创造性的开发,逐渐显示重庆特色,物业的品质不断上升,营销概念手法层出不穷。
2、市场特点分析
房地产市场进入买方市场,利润趋于平均化,风险因素增大;
销售面积与竣工面积的差距给市场以更大的压力,市场竞争激烈;
住宅供应量持续放大,住宅有效供给和有效需求不足 ;
商铺的市场相对较为平静,大盘价格走势平稳;
写字楼的销售市场仍以消化和盘整为主,租金在调整的基础上仍在走低;
房地产市场中住宅市场最为看好;
近几年新开楼盘较多,价格有所下降,市场竞争进一步加剧;
商品房的购买主体由团体转向个人;
开发商越来越重视楼盘品质的塑造,越来越认同"以人为本"的开发理念;
未来几年,将会有几个著名品牌公司进入市场并推出大型楼盘,对于重庆市的房地产市场将会有极大的推动和调整作用;
房地产的二手市场日趋活跃。
3、重庆市房地产市场供求状况分析
1)市场供给分析
重庆市近五年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势;
重庆房地产区域投资主要分布:渝中区、渝北区、沙坪坝区、江北区、大渡口区、南岸区、九龙坡区及北碚区,其中渝中区投资最高;
2000年重庆商品房销售面积最高为南岸区、渝北区,其中江北区位于第五;
重庆房地产市场商品房销售面积整体呈增长趋势;
市场竞争更加激烈,从最初的价格竞争转变为品质竞争;
新材料、新技术的广泛应用提升了物业的档次,以及社区配套设施逐渐完善,房屋成本有所增加,因此价格将有所升高;
商品房住宅价格预计将不会出现大的变化。
表一 1995-2000年重庆房地产市场投资额状况表
表二 1998年-2000年重庆房地产区域市场投资分析
表三 2000年重庆市房地产区域市场投资额和销售面积表
表四 1995-2000年商品房销售面积和销售额对比表
2)重庆市房地产市场需求分析
A、市场需求分析
市场对住宅每年的需求量预计将有所增加;
重庆市居民购买力不高,但具有潜力;
大量的空置面积使置业者产生从容心态,入市不积极,投机心理淡薄,市场不够活跃;
重庆住宅购买以个人购买为主,集团购买力逐渐减弱,部分个人购买仍然是单位资助,对个人的购买力估计不应过高,同时也应注意集团购买的市场;
中、低价位的商品房成为市场选择主力;
消费者逐渐重视楼盘品质、环境、配套设施等要求;
二次置业者群体已经出现,由于其购买力较其他群体较高,所