文档介绍：2004年以来,国家进一步加大了对房地产市场宏观调控力度,相继出台了一系列调控政策和措施,指导地方做好有关调控工作。2005年,国务院办公厅先后下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出了两个“八条”调控措施。今年又下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号),进一步提出了“六条”调控措施。另外,国家有关部门在房地产投资调控、价格调控和政策性住房保障等方面也出台了一系列政策措施,现简要归纳如下。一、在房地产投资调控方面2004年4月,国务院发布了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号),规定从2004年4月26日起,房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2006年6月,国家发展改革委印发了《关于对2006年新开工项目开展自查工作的通知》(发改办投资[2006]969号),要求各地对今年以来的新开工项目(含房地产开发项目),从是否符合国家产业政策、是否符合项目审核手续、是否符合土地管理规定、是否符合环境保护规定等方面进行自查,并要求各地针对查出的问题,采取切实可行的解决措施。二、、国家统计局先后出台了《关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知》(发改价格[2004]1366号)和《关于切实加强房地产价格统计工作的通知》(国统字[2005]39号),规定全国房地产价格指数由国家发展改革委、国家统计局逐月向社会公布,各地房地产价格指数由当地统计和价格主管部门联合向社会公布。,是促进土地集约利用的重要杠杆,也是政府制定地价政策的重要依据。国家发展改革委《关于印发2006年价格工作要点的通知》(发改价格[2005]2712号)规定,要积极推进城市基准地价确定及公布工作,以推动建立规范的基准地价确定公布制度和协议出让土地最低价制度。三、在政策性住房保障方面2002年出台的《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定,经济适用住房实行政府指导价,制定经济适用住房价格,应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,经济适用住房利润率不应超过3%,切实体现政府给予的各项优惠政策。2005年,国家发展改革委出台了《廉租住房租金管理办法》(发改价格[2005]405号),规定廉租住房租金实行政府定价,廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成,租金标准要与最低收入家庭经济承受能力相适应。2004年以来房地产宏观调控政策的特点及成效2007年01月14日(一)2004年房地产宏观调控政策的重点及成效调控目标和重点:2004年初,为抑制房地产投资过快增长,中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面,加大了对房地产用地的治理整顿力度,清理整顿建设用地,严格审批管理,从紧土地供应,逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”,从源头控制了土地供给。另一方面,中国人民银行两次提高存款准备金率,将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35%及以上,上调金融机构存贷款基准利率,严禁房地产流动资金贷款等,收紧银根,减少房地产开发的资金支持。成效和问题:2004年调控措施以行政手段为主,力度较大,通过控制土地和资金供给,控制房地产供给,%,%,。但这次调控主要是抑制供给,对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制,前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用,引起了供求关系的失衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长;中低档住宅供应比例下降、%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大,引起了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。(二)2005年房地产宏观调控政策的特点及成效2005年初,根据房地产市场出现的新情况和新问题,中央三个月内继续出台了一系列调控政策。调控目标和重点:调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控重点相应调整:一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场,实现稳定房价的目的。一方面,利用信贷、税收等经济手段,提高炒房成本,抑制房产投机需求;严格控制城市拆迁改造规模,抑制被动住房需求。同时,加大对闲置土地的清理力度,以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持,改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了