文档介绍：金隅·万科城市场定位研究报告目录CATALOG【一】区域市场分析【二】区域市场客户扫描【三】金隅·万科城定位建议【四】项目劣势及解决方案【五】营销计划【一】——昌平区域规划概述昌平区域城市定位:?是西部发展带上的重要节点:昌平城区位于“两轴-两带-多中心”的城市空间结构的西部发展带上的重要节点。属于城市发展新区,是承担疏解中心城人口和功能,产业集聚,并带动区域发展的规模化城市地区。?奥运会旅游服务区:昌平已位于北中轴奥林匹克公园向北的延长线上,被确定为2008年奥运会旅游服务区。?“三园三区”为昌平区域未来规划建设的核心:“三园三区”即:中关村科技园区昌平园、中关村生命科学园、小汤山现代农业科技示范园、北京沙河高教园区、回龙观经济住宅区、十三陵特区。?是北京西北部地区的重要生态屏障。昌平城区发展目标:1、科教创新基地2、人文生态景区3、和谐宜居新城区域市场分析——昌平区域房地产产业概述房地产产业发展目标:1、疏解中心城人口,基本实现昌平区内的职住平衡;2、创建和谐社会,建设健康宜人的生活社区;3、不断提高城市的可居住性;4、建设具有昌平特色的绿色人居环境。5、引导人口流向,实现社会结构的大致均衡。实现城市不同区域的均衡发展。房地产业布局:1、高档居住区:主要布局在新城边缘的弱建设区内,以及巩华城、百善、小汤山、北七家、郑各庄等位置,几个作为旅游服务基地的小镇,也可结合旅游设施的规划,适度发展部分高档居住。2、中档居住:主要布局在新城各组团内,老城内以现有用地的改造为主,而沙河、东扩地区、马池口、南口则以新建住宅为主。3、经济适用房:主要布局在东小口地区和回龙观地区。对于这两个地区的房地产业的整合,主要是严格控制新住宅小区的开发,适当建立商业办公楼群,且根据小区聚集程度,合理布局社区商业和大型商业中心、学校、医院等配套服务设施,完善基础设施区域市场分析——区域内竞品项目竞品项目的种类在售项目已售完项目待售项目佳莲时代广场?随园公寓?邑上?诗芳苑?蓝郡?果岭小镇区域内竞品项目按照其销售状态分为以下3类:区域市场分析——区域内竞品项目昌平城区内项目情况项目名称销量(套)余量(套)总量(套)销售率价格(元/平方米)使用率产品类型备注随园公寓093893808200约85%板楼预计11月28日开盘蓝郡8740874100%7500板楼、塔楼已全部售罄邑上04104100%预计9000-950087%板楼未来2个月内开盘诗芳苑------------800075-80%板楼、塔楼开盘时间未定果岭小镇------1100100%850088%板楼联排别墅已全部售罄佳莲·时代广场2820022812%12000LOFT截止到11月13日共认购房源96套,其中28套已转签,68套未签约。项目名称:蓝郡嘉苑开发商:北京兆恒房地产开发有限公司设计单位:军都晨宇施工单位:昌平一建、住总集团地理位置:昌平区城区镇西环路25号用地面积::住宅17万平米、4万平米集中商业用地性质:住宅和商业建筑形态:板楼、塔楼容积率::目前已全部现房,仅有一栋塔楼(小户型公寓)未入住优惠:一次性付款(前期98折、后期95折)、按揭99折、公积金、分期(98折、周期为一年内)交房时间:最后一期(小户型公寓)为08年10月,其余已入住。区域市场分析——区域内竞品项目(已售完项目)蓝郡嘉苑蓝郡嘉苑销售情况户型销量(套)余量(套)总量(套)销售率均价户均面积(㎡)一居3080308100%自开盘来的价格变化为:2900-3500-4000-5000-5800-6000-7500元/平米36-83两居2400240100%88-118三居2400240100%125-140四居86086100%170-190合计8740874100%该项目共有房源874套。一次开盘时间为04年9月,截至2007年9月已全部售罄,收盘价格为7500元/平方米。区域市场分析——区域内竞品项目(已售完项目)区域市场分析——区域内竞品项目(已售完项目)项目名称:果岭小镇开发商:北京天运通房地产开发有限公司设计单位:墨臣施工单位:昌平一建地理位置:昌平区昌平城区东关环岛和白浮泉公园之间用地面积:27万平米建筑面积:23万平米,:住宅和商业建筑形态:板楼、联排别墅容积率::目前已全部现房,全部入住付款及优惠:一次性付款、按揭、分期交房时间:06年10月已入住区域市场分析——区域内竞品项目(已售完项目)果岭小镇该项目共有房源约1100套。04年3月一期开盘,截至到2007年10月已全部售罄,收盘价格为8500元/平方米(花园洋房)