文档介绍：谨呈:深圳信德丰房地产有限公司
擎天华庭
开盘执行报告
世联地产顾问(深圳)有限公司
2002年10月14日
一、开盘时机评估
二、正式开盘前提条件
三、开盘期总策略
四、各项方案汇总
五、费用预估
1、开盘时机选择考虑因素
条件
选择时考虑因素
本项目具备的条件
工程进度
客户:
客户购房心理越来越理性,理性的深圳购房族已
经基本不认同远期楼花;
深圳房地产市场竞争十分激烈,现楼、准现楼的
选择余地已经很大;
因此,本项目在正式推向市场时应该具备充分的
现场展示条件及工程进度及给购买者最大的信
心保证;
预售许可证:
按照国土规划局的规定,必须要取得预售许可证
方可公开发售。
项目的展示:
现场展示是楼花销售的重要手段之一;
在项目开盘前,样板房及观光电梯得以展示。
在项目开盘前,争取做好部分六层园林及七层
会所,为销售奠定坚实基础。
预售许可证:
本项目已取得预售许可证,并且已于10月1日开始以内部认购形式进行销售。
现场工程进度及现场展示情况:
目前样板房正在进行紧张的施工,预计中下旬得以全面完工并得到展示;
目前,园林正在施工,但是,工程进度不是特别理想;
目前会所尚未施工。
条件
内容
市场竞争情况
中心区:中心区的物业在今年将是竞争热点,目前已开盘的有黄埔雅苑(三期)、天健世纪花园;已经选完房的有星河国际;在年底将会开盘的有嘉里雅颂居、城中雅苑;
香蜜湖:香蜜湖翠海花园已于9月15日开盘,深业风临左岸11月开盘。
景田:安柏丽晶进入销售推广的后期;而项目的主要竞争对手万科金色家园(三期)目前已过五成的销售率,目前金色家园着重推广四房,与本项目的169平方米的三房形成直接竞争。缔梦园二期正在紧张办理预售许可证,预计11月推出,它的推出将对本项目小面积二房、三房形成直接竞争。
销售周期
根据近年的销售统计,房地产市场的销售呈现明显的周期性;
一般一年内有两个销售的黄金时段,即:3月中下旬至6月下旬的
第一时段和9月至12月的第二时段。
在销售的黄金时段推出的楼盘,比较容易快速聚集人气,使项目在
销售初期达到较高的销售率,而这一点是完成楼盘良好销售的关键;
历年的房地产交易会是商品房交易的高潮期,借机入市,有利于快
速树立项目形象,扩大项目的知名度,同时可节省推广费用。
因此本项目参照此规律来安排销售阶段。
销售目标
楼盘的推出过程有预热、升温和爆发三个阶段,而推出后,要借
助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩,为完成项目的总体的销售目标奠定基础。
按照普通楼盘销售规律开盘期三个月完成销售目标40%左右,以项目目前的总套数509套计算,这意味着项目在开盘后三个月要销售236套;所以,项目应在正式销售前进行充分的市场预热和市场测试。
2、开盘时机评估
市场竞争评估:
根据市场的竞争情况分析,项目未来市场的竞争会非常激烈,这迫切需要项目快速进入市场,迅速在客户中建立起形象;
销售周期把握:
根据对房地产市场销售周期的分析,住交会必定会吸引广大众多客户的眼球,掀起一股销售高潮。因此,借住交会入市,有利于快速树立项目形象,扩大项目的知名度,同时可节省推广费用,同时有利于项目快速进入销售高潮。
工程展示:
根据目前的工程进度,项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。在样板房和观光电梯得到展示条件下,需要一段时间消化前期积累的客户,为开盘热销奠定基础。
项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想,园林只是局部动工,争取在
十一月下旬得到局部展示,营造出项目的超质感。
销售积累:
项目已具备预售的基本条件了,并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。但完成客户积累和测试需要一段时间。
综合以上条件,我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下,项目于住交会期间正式公开发售。
1、销售前提条件
现场环境:
销售中心的主入口广场重新布置完毕;
从莲花路、香梅路、红荔西路等主要入口处设置清晰的进入项目销售现场的导示系统(路旗、导示牌按新形象重新制作并于11月中旬安装到位);
六七楼的园林及会所部分展示;(11月20日前完成)
楼体包装完毕(条幅公布项目公开发售的消息并打出项目主卖点)
现场形象墙按新形象重新制作并安装到位;
看楼通道、低楼层的样板房布置完成;
销售资料准备
楼书印制完成;
影视广告的电子光碟制作完毕
新销控方案制定完毕;
其他:
礼品制作完毕
相关工作人员到岗(11月15日确定人员名单、服装)
领导、嘉宾、媒体记者的邀请(11月15日确定人员名单)
总策略