文档介绍：达华地产南宫项目可行性报告河北中策房地产经纪有限公司2010年2月2日刖肓山场调查是进行策划的基础,是企业决策过程的首要环节,尤其是对于房地产企业来说,决策过程长、难度大,其房屋类型、户型设计、配套设施、建筑风格、销售价格与策略均需按照地段、交通等周边环境及成本和n标消费者的需求心理而规划和执行。因此在正式进行规划和设计前,应进行科学周密的市场调查,了解消费者的消费倾向、房产市场状况、竞争态势,掌握充分的一手资料,为决策提供科学依据。本报告从市场角度出发,综合考虑项h口身条件,对项h的投资可行性进行分析,得出相应的结论仅供贵公司参考。第一部分市场调研篇一、南宫概况1、 城市概况南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大屮城市环邻,并且靠近北京、天津、郑州等大都市;境内有106、308国道和邢(台)一德(州)线、肃(宁)一临(西)线、祁(村)一南(宫)线五条干线公路在市区交汇,青(岛)银(川)高速、大(庆)广(州)高速纵横交叉,京九铁路贯穿南北,区位交通优势十分明显。南宫是“屮国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡J“屮国民间艺术之乡”、全国商站粮基地市(县)、全国节水农业示范市(县)、全国秸秆养牛示范市(县)、河北省“棉花之乡"、河北省“韭菜之乡全市辖6镇、5乡、4个街道办事处,456个彳亍政村,总人口46万,市区人口约13万人,市域总而积856平方公里。2、 经济发展2005年,,%,,%,农民人均纯收入达4762兀,%,%,,%。2007年,完成生产总值50」亿元,引进外资63亿元,新建300万元以上重点项H96个,农民人均收入增长了8%,在全省综合经济实力排位大幅前移。2008年1-,同比增长25%,城镇居民可支配收入达到7328元,农民人均收入达到2901元,%%。,同比增长11%;财政收入完成16086万元,%。,%,财政收入确保1・8亿元,争取2亿元,%%,全社会固定资产投资、城镇固定资产投资分别增长25%和30%,规模以丄工业增加值增长15%,城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长6%和10%。结论:经济运行良好,消费者有一定的经济基础,购买能力较强。3、城市规划城市性质:市域的政治、经济和文化屮心,以发展商贸物流业、轻工业为主的小城市。城市空间结构:“屮心城市〜中心镇〜一般镇”三级城镇体系。〃一•核三轴〃的空间布局结构,〃一核〃指市区,〃三轴〃指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。中心城市:指南宫市区;屮心镇:指段头镇,是市域东部经济区屮心,全镇的政治、经济、文化、信息小心,以发展绒毛、皮毛加工和合金刀具加工为主的小城镇;一般镇:指紫冢、吴村、垂杨、高村、明化、苏村、大召、南便等镇,是城乡联系的重要桥梁。城市规摸城市人口规模:,2020年为20万人。城市建设用地规模:,,。二、南宫市房地产市场现状及发展趋势分析1、市场潜力正逐渐被挖掘出来,市场充满希望。通过对南宫市近几年的地产项Fl的跟踪调查发现,当地客户对购买商品房非常认可,例如:南宫市市场对购买期房、预先付款基本不排斥,说明市场正在逐步走向成熟。2、房地产投资:增幅加快,稳定增长南宫的房地产市场受国家政策影响,房地产投资在保持稳定增长同时,年投资增速逐年加快,从近几年的总体情况看,泡沫成分和投机性需求相对较小,房地产投资一直保持适度规模的合理增长。当地房地产开发投资总体状况比较平稳,对房地产市场健康有序发展十分有利。但从未来2年内走势分析来看,屮小户型套价较低拥有极多的市场需求。3、自住购房需求仍是商品住房市场主流通过对南宫在售楼盘客户构成的调查可以得出结论:尽管房地产市场存在少量的投机炒作等行为,但自住购房需求仍是市场主流。4、商品住房价格稳步攀升从2004年以来,南宫住房价格呈现小幅上升趋势,截止H前涨幅在,涨幅在400元/研。保持了稳屮有升的趋势,没有出现大的波动。5、购买对象以市区和周边特色产业乡镇为主这两个区域也是今后山场推广的重点区域,尤其是项H地东南部分乡镇。6、消费群体有限,区域市场渐进饱和南宫市区总人口8