文档介绍：3第一章项目调研 3第二章治理目标——构建“文化社区” 4-、倡导“全员参与”的治理文化 4二、推广“平等互动”的服务文化 4三、营建“和睦亲善”的社区文化 4四、塑造“亲和人文”的环境文化 5第三章国际不墅区治理模式 5第四章拟采取的治理服务措施 5-、导入ISO9002质量治理体系 5二、实施“质量、成本双否决”运作机制 6三、建立“加油站式”的职员培训机制 6四、实现与大型住宅区的资源共享 6五、建立“物业治理信息岛” 6六、倡导开放式的治理服务 7七、提供个性化的装修套餐服务 7八、构建服务平台——窑户服务中心 7九、构建网络化的物流链——虚拟仓库 8十、治理体系的全面整合和提升 8十一、致力于共用设施、设备的循环改进 8十二、引入直饮水系统 9第五章治理目标及经营指标承诺 9一、治理目标承诺 9二、经营指标承诺 9第二部分治理处治理模式、工作打算和物资装备 10第一章治理模式 10一、治理模式 10二、盛世家园治理处组织架构 10三、创建盛世家园有效的服务价值链 11四、盛世家园治理处外部沟通导向图 11第二章工作打算 11一、前期介入工作打算 11二、入伙接管工作打算 12三、正常居住期工作打算 12第三章治理处物资装备打算 13一、物质装备打算 13二、护卫、消防装备打算 14第四部分治理人员的配备、培训、治理 14第一章治理服务人员的配备 14一、治理处人员配备 14二、治理人员配备方案及岗位要求 14三、作业服务人员配备方案及要求 15第二章治理服务人员的培训 16-、培训工作的指导思想 16二、培训系统的实施运作 16三、培训内容及目标 18笫三章治理人员的治理 20—、量才录用,培养提升 20二、默契合作,充分授权 21三、定期考核,绩效为本 21四、奖惩严明,优胜劣汰 21第三部分促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 22第一章销售预测及定位 22第二章销售的建议 23笫三章配合销售的措施 25第四章费用的解决方法 26第五部分财务治理及经费收支测箅 27第一章财务治理 27—、财务治理模式 27二、财务治理措施 27三、治理服务费及代收代缴费的收取 28四、维修基金的治理和使用 28第二章日常物业治理经费收支测算 28-、物业治理资金的筹措与使用 28二、测算依据及讲明 29三、物业治理服务费标准的测算 29PM=/() 30四、物业治理服务费的盈亏分析 30五、增收节支的措施 30第六部分日常治理 31第一章前期介入 31一、协助做好销售工作,力争物业治理成为楼盘销售的卖点 31二、开展业主服务需求凋查 31三、进行物业交付前的实操性工作 31四、按规范实施接管验收 32第一部分提高物业治理水平的整体设想与策划第一章项目调研【建设中的国际不墅区位于市区彩田南路与莲花北路的交汇处,有线电视台以北:眦邻市政府开发的大型居住区彩田村。该项目是长城地产集团2001年重点开发和建设的住宅楼盘。,。由三座34层搭楼组成,地下三层规划停车位349个,住宅单位789套。物业治理权的选择采纳集团内部议标的方式运作,此举体现了长城地产集团深化国企改革的决心和促进下属物业治理企业走向市场的作用。】为使日后的治理服务工作更加贴近国际不墅区的实际情况,我们数次赴现场及长城地产集团总部调研,了解的差不多情况如下:大厦为超高层建筑,容积率较高,主推户型为面积适中的中小户型,业主数量相对较多,由此引发装修、停车、治安、消防、环境等治理项目所产生的问题多而复杂。物业治理企业来用何种治理方式,方可应付自如?该项目为分期开发,从入伙期直至正常居住期,物业治理实施与周边施工(配套工程收尾及二期施工)长期并存,且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快,治理压力较大。盛世家园作为2001年长城地产(集团)开发建设的重点工程,首次采纳内部议标的方式选聘物业治理企业,引起了下属物业治理企业的高度重视,以后物业治理工作必须以实现业主中意、开发商中意、社会中意为终极目的。据我们的研究分析,以后的业主以白领阶层的首次置业者及来深工作多年的工薪阶层为主。完全借助以往的运作模式来为这些中、青年家庭服务,能否满足他们的服务需求呢?让我们共同关注一下入住人群的特点:盛世家园以后的业主多为白领及具有一定学历的工薪阶层,素养相对较高,对物业治理的期望值也较高,其专门的人员结构必将为大厦带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念,因此要求物业治理企业实现治理方式和治理手段的现代化。盛世家园业主差不多属于中层收入阶层,物业治理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的,而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。第