文档介绍：1项目创优指南一、项目创优基础知识1、创优定义创优达标是指物业管理企业选择合适的管理项目,参加由政府行业主管部门组织的对管理项目整体形象、综合管理及全面服务工作的综合考评验收。2、创优分类(1)层级分类创优达标工作按组织考评的层次可分为:国家级、省(直辖市、自治区)级、市级,即通常所说的“国优”、“省优”、“市优”三个层次。(2)项目分类创优中物业类型只分为项目、大厦、工业区三类。3、项目创优的条件(1)参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅项目建筑面积3万平方米以上,别墅2万平方米以上;大厦建筑面积23万平方米以上且非项目建筑面积占60%以上;项目入住率或使用率达85%以上;(2)物业管理企业建立完善的管理规章制度;(3)物业管理企业未发生过重大安全责任事故;(4)近两年未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。4、项目创优的标准(1)国优创优执行的是2000年颁布的《全国物业管理示范项目项目(大厦、工业区)标准及评分细则》(2)省优创优执行的是2001年颁布的《四川省物业管理优秀项目项目(大厦、工业区)标准及评分细则》5、项目创优标准的内容(详见附件一)(1)项目的创优标准的内容分为8个大项:基础管理、房屋管理与维修养护、共用设施设备管理、秩序维护部/消防/车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、管理效益。(2)大厦和工业区的标准各有9项,其内容基本与项目相同,只是将“共用设施设备管理”分为“共用设备管理”和“共用设施管理”两部分。3二、项目创优流程1、项目创优流程图42、现场工作要点(1)房屋管理规范1)房屋外部管理?项目名称、栋号、楼层、房号标志明显,项目主出入口设立平面图?楼栋外观完好、整洁:外墙是建材贴面的,无脱落,是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损,是涂料的,无脱落、无污迹、无纸张乱贴乱涂、乱画和乱悬挂现象?室外公告牌、广告牌等设施规范设置,无安全隐患或破损?空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。?封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2)房屋内部管理?房屋装饰装修符合规程(建设部110号令),无违返规划私搭乱建,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象?各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(2)公共设施设备管理5?各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标(物业服务合同约定的标准);尤其要注意的是对日常管理比较被忽略的设施设备,如路灯、路牌等完好率,以及涉及物业使用人健康、安全的重要设施,如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒、煤气管道、电梯等设施、设备的工作状态和安全防护措施?共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻?道路、楼道、电梯厅、门厅等公共区域照明完好、光线充足(3)机房环境和设备维护设备机房和设备表面反映出来的是直观的设备维护管理水准高低,应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作,力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善,设备漆面光泽饱满、标识清晰,无油渍、锈迹、脱漆现象。1)供电系统?高低压配电机房相关制度、签字资料齐全?机房内消防措施符合规程?备用应急发电机可随时起用2)消防系统?烟、温感报警系统至少每年轮测一次。?消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次,检查其是否完好。6?正压送风、防排烟系统每半年检测一次。?室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。?其他消防设施(如发电机房七***丙烷灭火系统)按要求进行了检测,确保其完好、有效。3)电梯系统?电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备?电梯按规程时间运行,安全设施齐全,通风、照明主附属设施完好?轿厢、井道、机房保持清洁?电梯由专业人员实施维修保养,维修保养人员持证上岗4)给排水系统?建立用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。?设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏现象?按规程对二次供水水箱(蓄水池)设施设备进行清洁、消毒。?二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染。?高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱清洁卫生周围无污染隐患。?泵房内各类设备标牌完好、字迹清晰。?管道按要求标示流向。75)空调系统?中央空调系统运行正常,冷却塔运行正常,噪音不超标,无严重滴漏水现象?保证空调机房内照明、通风良好。定时开启通风设备,确保机房内的冷媒含量正常?定期清洗系统过滤网和过滤器,保证送风管和水管道通畅。?每年换季时对空调主机进行全面检修保养,确保机组运行良好。(4)消防安全管理创优整改时应特别注意对消防系统的整改,做到消防设施、设备齐全完好,可随时启用;消防疏散通道畅通,无任何阻碍;特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于无锁闭的关闭状态,通往天台、逃生平台的防