文档介绍：自由天空自由居住大华浦口项目策划(简案)南京大华房地产开发有限公司策划团:卓越形象品牌传播事业机构——南京卓越地产顾问楔子我们认为——这不仅仅是一次一般的项目推广:我们所服务的客户是全国性的闻名品牌——上海大华;我们所服务的企业是一流的公司——大华地产;我们所推广的项目是大华地产在南京地区的心血之作——浦口1800亩!大华地产作为全国品牌地产进展商之一,有着独树一帜的个性和特点。在上海,大华差不多被上海购房者认同,同时企业也建立起上海地区强而有力的知名度与美誉度。在南京,我们想象中的他可不能象“万科”般哗众取宠,也不象“栖霞”般好大喜功。大华地产开发的宗旨只是以高品质、合理性打造南京消费者“爱戴”的居所。我们要讲:这不仅仅是一次一般的项目推广,这是造城,这是在中国第一大都市群——长三角地带建立新的沿江开发都市生活地。南京房地产市场分析市场篇南京楼市:不跌反涨楼市永久有热点,2004年,南京楼市将反2003年流行言论,接着一派红火,热点迭出,精彩纷呈,地产成为南京城的一道靓丽的风景线。第一节2003年房地产市场回忆房地产业作为消费热点和新的经济增长点,对南京市经济进展起着重大作用、扩大各行业的市场需求,使得整个南京市投资和消费比重双向增长,加上地产的进展不断改变着都市面貌及人民生活水平,2003年是南京市都市化进程加快步伐的一年,整个房地产业呈现出蓬勃进展、市场供需两旺的“牛市”。从总体来看,2003年的房地产市场较为良性,但在进展的过程中也表现出一些问题。如:土地、房屋质量、物业治理、开发商承诺得不到实现等等。在进展的过程中,问题不断促进着南京2004年房地产市场趋向规范化。2003年南京房地产市场运行呈现以下六大特征。2003年房地产成为南京市经济主力成员。2003年,,,比2002年同期增长34%%。土地价格稳中有升。,,,,从价格上看,住宅用地平均价格3237元/平方米,楼面地价1952元/平方米,分不较同期上浮112元/平方米、267元/平方米。地块单价成交在2003年又创新高,小粉桥地铁物业地块单价达22000元/平方米。需求持续强劲,市场供销两旺。2003年南京新批商品房上市面积为598万平方米,全年共完成国有土地拆迁项目115个,,加上集体土地拆迁,、契税调整、企业改制等缘故,全年市场需求旺盛,,:1,预售总量略大于供给,内部认购、排队买房的现象逐渐增多,供给相对不足。二三级市场良性互动,二手房主体地位凸现。南京二手房市场交易面积平均每年以60%以上的速度增加,2003年增长68%,,,:1。“卖旧买新,卖小买大”梯级消费、二次消费的观念差不多普及,一二手房市场良性互动的局面得以形成;另一方面梯度消费使2003年约为全市8%的住户改善居住条件,每户居住面积净增加40平方米以上,。市场供求结构差不多合理,部分区域供不应求。2003年新上市楼盘热点区域,即从行政区划看依次为鼓楼、白下、玄武区;从板块看,以江宁、城东、河西、城中板块为主;从土地级不看,以六级、五级地为主,最高的占市场份额26%,最少份额占10%左右,供应趋于相对平衡;2003年住宅销售热点区域,即从行政划分上看依次为江宁区、鼓楼区、白下区;从板块划分上看又以江宁、城中、河西板块居多;从土地级不上看,以六级、五级和二级地为主,最高的占市场份额28%,最少份额占6%左右,供给市场份额较高的区域也是销售量较大的区域,总体来看,市场区域供求相对平衡,但不排除部分区域供不应求,部分区域供略大于求的情况,通过市场调节,能够达到相对平衡。房地产市场价格稳步上升,部分区域涨幅明显。南京商品房预售均价为3676元/平方米,商品住宅预售均价为3360元/平方米,%,%。主城区内商品住宅均价在5000元左右,市中心少数高档公寓达到8000元/平方米,环境较好的高档不墅价位在15000元/平方米左右。第二节2003年南京房地产市场板块分析随着南京房地产市场的逐渐成熟,市场板块的划分日渐明晰,要紧分为城东板块、河西板块、江宁板块、城中板块、城南板块(含宁南地区)、城北板块、江浦板块等,东郊新亚东板块也正待浮出水面。2003年与2002年相比,在消费者购房需求方面,河西板块成为南京买房者首选购房区域,但随着南京市楼盘的增多,购