文档介绍：[讨论]人均商业面积的计算口径在很多的商业地产报告中,都提到了人均商业面积,将城市人均商业面积与国外发达城市的人均商业面积进行对比,那么人均商业面积计算的口径是什么?    中国的商业是比较特殊的,除大型的商业中心外,有很多的临街商业网点(门面),专业市场群等,计算口径是不是所有的商业面积都应该计算进去呢?国外的计算口径又是怎样的?希望大家讨论一下!均商业面积的国际惯例并不存在。稍微有点经济学常识的人都知道,国际公认和国际惯例要言之有据,然而,这个所谓的“国际标准”在中国如此堂而皇之,大行其道,说来也是学术界不够严谨,导致人云亦云,以讹传讹,毒害了决策层和实业层。  能否界定清楚“城市人均商业面积”,至少要研究对其有直接影响的四项因素:与消费者单位时间内购买商品的数量和次数有关。首先,商业面积在使用过程中的特点是:消费者和用户在购买商品和服务时,只是在购买过程时间段内占用了商业面积。即在单位营业时间内(例如一天),同一平方米的商业面积会被多个不同顾客在一天内的不同时间段内共同占用过。其次,在正常的消费水平、以年为单位的时间段内,消费者购买商品的数量与购买次数成反比,每次购买的数量越大(小),一年内消费者购买次数就越少(多)。与消费者的购买行为规律和分布有关。消费者在单位时间内(例如一年),由于购买的商品种类、档次、价格和目的的不同而会选择不同的购买地点和购买方式。这样,消费者在单位时间内的商品购买总额,会分配在城市内不同商业区域的不同业态的不同营业面积中。另外,消费者由于居住地的分布等原因也会形成其购买活动范围在城区和街区分布的疏密不均现象。与消费者的需求结构与零售业态的供给结构有关。消费者的需求结构会由于收入水平、社会商品的供给种类、生活与消费观念的发展变化而变化;同时,零售业态与销售方式也会由于消费者需求结构、市场竞争、相关科技的应用等因素的发展变化而变化。与城市的经济发展及城市交易功能水平有关。城市的经济发展及市场交易功能水平越高,以该城市为中心的经济圈范围就越大,各种交易活动在规模、方式、种类、频率等方面的水平也就越高,便会大大提升城市商业总面积的需求量,以及单位商业面积的使用效率。反之,若城市的经济发展及交易功能水平都比较低,自然对城市的商业总面积和单位商业面积的使用效率也会比较低,在现实的商业活动中,以上四项因素叠加在一起综合形成了相当复杂的动态性影响因素体系,使我们根本无法计算出符合这些复杂运行规律与要求的“人均商业面积”来。因此,将“人均商业面积”指标作为城市商业网点规划的依据是错误的。  退一步说,在中国计算人均商业面积要十分谨慎,至少有两点值得警觉。第一,人均是指的常住人口,还是包括流动人口在内的所有人口?第二,商业面积是如何统计出来的?众所周知,现在的许多统计数据存在着严重残缺,尤其是在商业设施方面的统计更是如此。统计存在严重滞后,往往无法真实反映实际的状况。所以,当一些企业凭借公开的统计进行决策,希望对目标地区“一剑封喉”时,结果可能是血本无归。之所以说人均商业面积可能存在误导,主要是因为平均状况下掩盖了不平均的分布状况,具体而言,在同一城市的不同区域可能存在着不同的商业设施的分布结构,存在着不同的人口分布结构,因此,即使北京的人均商业设施是一样的,但是,对于不同区域的消费者平均的商业服务设施的面积是不同的。以北京为例,200