文档介绍：蓝湾新城项目营销策划书姓名:夏娜娜学号:课程名称:房地产策划(课程设计)指导老师:李利纳、郝凌云蓝湾新城项目营销策划书目录项目推广定位一、项目定位原则二、定位策略三、项目SWOT分析四、目标客户锁定五、推广形象定位第二章项目营销策略营销总体策略行销思路营销方式营销策略入市时机和产品产品销售计划分阶段执行策略项目形象设计SP营销活动策略第三章项目广告宣传策略一、广告推广总策略二、广告主题的确定三、媒介组合策略四、广告推广目标五、推广费用预算第四章营销现场组织与管理一、销售管理体系的建立二、销售组织架构第五章结束语项目推广定位一、项目定位原则1、从消费者的心理谋求定位,而不是从生产或销售者的立场定位;2、针对特定目标市场,而非整个市场;3、充分考虑市场风险和市场潜力;4、结合本项目区位特点,充分发挥区位环境优势;5、寻求差异化的产品,创造出平顶山市的样板品牌。二、定位策略1、精确入市策略本项目处于日益成熟的新城中心区,地块具有巨大的升值潜力。区域可吸引诸多城市精英一族。本项目的首要策略是锁定中低端高增长的消费市场,创造独特销售主张,在形象与项目定位上做到差异化、独特性,与目标消费者产生共鸣,促进项目的整体营销推广进度与效果。2、超前引导策略在全面深入分析市场的前提下,把握市场发展的趋势,以超前的观念定位,全面打造项目品质,引入人性化、个性化符号,挖掘并开创区别于其他项目的市场空白区间,是本项目定位的重点策略。3、精细的市场策略在准确的整体定位后进行细致的区分,主要指目标客户群体定位与价格策略等方面。挖掘区位价值,实现产品价值最大化,市场风险最小化。4、市场领导者第一的策略要旗帜鲜明地将本项目作为本区域第一楼盘推出市场,将其塑造为人居品质高、性价比高、生活理念特到的经典楼盘。扬长避短,突出优势。三、项目SWOT分析S:优势地理优势:位于新城区板块核心区域,城市未来发展桥头堡。交通优势:城市干道建设路、长安大道、未来路环伺,通达四方,八面畅行蓝湾新城,顺畅交通,享便捷居住环境。长安大道、建设路相连,新老城区互联,未来路即将打通,直达姚孟电厂,鲁平大道、平宝快速道、郑尧高速就在家门口,居住、出行尽在驾驭,赢在时间,享受门户社区的居住优势。户型优势:户型方正、紧凑、实用,小二房、小三房均为经济型房型,麻雀虽小,五脏具全。项目的开发理念为“节能住宅,简约家居”,被评为2011年首批亲节能型生态住宅之一;商业裙楼与塔楼之间设计了四米高的架空层,一方面有效避免商业与住宅功能的相互干扰,另一方面可以充分发挥架空层的休闲会所功能;每三层设一个空中庭院,立体花园增加绿化空间,美化项目环境。价格优势:因项目面积有效控制在80—100平米内,能有效地控制总价,满足事业起步阶段客户经济相对紧张的购房付款需求。环境优势:本项目毗邻占地3000亩的生态公园相望,白龟山水库风光带近在咫尺;市博物馆、市政府以及河南城建学院、平顶山学院浓厚的文化氛围将随着整体环境的成熟而成熟。项目享有丰富的自然、人文大环境。蓝湾新城优势分析环境优势价格优势产品优势交通优势地段优势蓝湾新城新节能材料新技术应用核心竞争力智能化应用简约精致户型时尚现代立面稀缺性时尚性独特性物业管理空中花园新节能生态理念高升值地段差异化高质素高品位W:劣势所在新城区板块虽然在今后有较大发展空间,但目前无论是生活配套完善还是区域人气聚集都不高,整体仍是处于一个有待发展的趋势。项目当前商业、商务氛围不浓。项目规模比较小,无法形成社区效应。项目本身是一栋单体楼,容积率较高,绿化面积少,缺少园林景观。O:机会新城区的发展被普遍看好,大量的公共设施以及各类配套设施的逐渐完善,蕴涵极大的发展机遇。片区内大多为面积偏大的住宅区项目,中小户型面积的住宅有市场需求但没有市场供应,市场存在空白点。项目创新将提供更多的市场机会。项目商住两用的设计,满足项目先住后商的功能发展趋势,随着区域的发展,项目的升值空间随之增大。T:威胁由于区域正处于一个发展的阶段,市场对于本区域的认可度有待提高。国家宏观调控政策重点是针对个人房地产投资与投机过热,有效控制房产市场,达到控制房价涨幅,挤压泡沫,促进市场稳定发展的目的,因此,投机性和投资性购买行为会有所萎缩。三、目标客户定位(一)总体目标市场定位:平顶山市区及周边乡镇的“中高产阶级”。(二)主要目标客户群由于本项目定位为平顶山市中高档精品楼盘,受项目主题定位的限制,目标客户群需要相对固定。根据对平顶山市社会经济发展状况,以及目标客户群所处的区域、社会地位、购房意向、购房时间、经济能力等影响因素的分析,本项目的主要客户群为本地客源,辅以少量外来经商务工的外地客源。因此,本案将目标对象定位于以下四类主要客户群:1、私营业主这类客户有较为雄厚的经济基础,事业相对稳定,有广泛的社交关系,并且有足够