文档介绍：市场环境分析1项目价值认知2项目营销策略3项目推广策略4我们的思考路径市场整体形势典型项目分析市场环境分析11-1市场整体情况北城新区概况临沂市北城新区位于临沂市区正北部,祊河、柳青河与沂河交汇处以北,。新区职能定位为市级市政服务主题、文化中心主题、体育中心主题、贸易副主题、高教科研区、滨水休闲度假区所在地,中、高档住宅休闲区。写字楼市场从萌芽阶段进入发展阶段。目前人气、配套等相关条件并不完善,由于北城作为新型城市中心地位的快速发展,写字楼市场前景必将一片大好;随政府北移,北城新区发展的新CBD中心即将形成,区域内高档写字楼大量新建,以地产、建筑装饰、工业贸易、中介服务等行业为主;以中央CBD区域分布最广,以沂蒙路为轴、以市政府为圆心,向四周辐射发展。北城新区写字楼市场特征第三产业发展带动需求——商品流通、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是写字楼的主要消费群体;写字楼需求量稳定上升——伴随北城新区的快速崛起,必定带动大批商务企业进驻北城,今后将有众多知名企业落户北城,抢占新区重要战略要地,势必带动高端商务需求;沿市府两侧轴向发展——高档社区的办公现象越来越普遍,办公趋势日益明显。而北城发展和周边土地开发,使政务中心、商务中心成为写字楼商家的必争之地;高档甲级写字楼供需两旺——颐高上海街、环球国际、府佑大厦等高档写字楼均获不错销售成绩,未来,iec国际企业中心、金玉山大厦、IFC国际金融中心(东方新纪无开发)、金茂大厦等高档写字楼继续领跑北城写字楼市场。写字楼市场发展趋势北城新区写字楼市场销售概况在售项目:环球国际(已售罄)、府佑大厦(售罄)、IEC国际企业中心、商务·齐鲁园、金猴·北城名居、颐高上海街、万和中央广场、商会大厦(只租不售);未入市:IFC国际金融中心(东方新纪元开发)、金玉山大厦(捂盘)、金茂大厦。1-2典型项目情况iEC国际企业中心颐高上海街环球国际府佑大厦商会大厦商务·齐鲁园金玉山大厦万和中央广场北城新区写字楼分布概况府东大厦北城写字楼整体处于发展段;以线状形式散布在沂蒙路上,点状分布在市政府周围等主要地段;北城配套不完善,办公氛围并不浓厚,企业北迁仍为少数,仅环球国际发展成熟,府佑售罄。案名:颐高上海街占地面积110亩建筑面积40万㎡项目规划商业(商街式,一期售罄开业,2期为6层,未推)写字楼(一期2栋,7-27层)公寓住宅(2期4栋,复式公寓和平层)当前推盘2010年开盘当前一期写字楼和二期公寓三期规划中户型面积写字楼面积63-990㎡公寓面积约40㎡,单层1300㎡价格写字楼均价5500元/㎡,商业价格17000—20000元/㎡备注项目分3期,战线长,规模大。商业销售一定程度上带动去化,但人气不足。写字楼7-13层简装修,一期2套写字楼,已交付1套,两年多时间去化约80%,效果不甚理想。重点项目分析1