文档介绍：华中科技大学
博士学位论文
公平理论视角的城市居民住房承受能力研究
姓名:李进涛
申请学位级别:博士
专业:土地资源管理
指导教师:谭术魁
20090526
华中科技大学博士学位论文
摘要
随着 1998 年城镇住房制度改革的深入,市场机制已经在住房领域全面深入,在
住房资源配置方面发挥了重要的作用。但 2003 年以来,我国住房市场逐步暴露出总
量失衡、结构失调、价格上涨过快、住房保障缺位等一系列问题,城市中低收入家
庭面临的住房承受能力问题逐步凸显。如何科学地测度居民住房承受能力,归纳住
房承受能力分异的特点,阐释其分异原因,结合居民的主观意愿和感受合理地评判
住房承受能力的公平性,对如何提高城市居民住房承受能力水平、促进住房公平具
有重要意义。
论文首先结合公平理论,剖析了城市居民住房承受能力的内涵,并运用经济学、
消费行为理论构建城市居民住房承受能力的测度方法并实证。其次,根据实证归纳
了居民住房承受能力分异的特征并阐释了分异原因。第三,从心理层面研究了居民
住房承受能力与主观意愿支付价格、住房配置满意度之间的关系。
本文研究的主要结论有:(1)住房公平问题的核心实际上是不同收入阶层居民
住房承受能力的问题。在研究城市居民住房承受能力时,要从物质与心理两个层面
来理解住房承受能力的内涵。(2)运用效用函数可加性原理、剩余收入理论构建了
测度居民住房承受能力的新方法,即 ELES-MHAI 模型,用 MHAI 值测度家庭住房
承受能力水平。经过修正后的 MHAI 比 HAI 更客观,更具区分度。(3)家庭收入对
居民住房承受能力水平的提高产生了很突出的影响,同时,家庭周期、教育程度、
职业单位等不同,住房承受能力水平也表现出不同的变化规律。一般地,随着家庭
收入的增长,提高住房承受能力的潜力越大。对于较高收入组样本家庭,随着家庭
周期的增长,提高住房承受能力水平的潜力是先上升后下降的,即呈倒“U”型曲线
变化;对于低收入组样本家庭则相反。随着教育程度的提高,居民家庭提高住房承
受能力的潜力要比教育程度低的家庭要大得多。对于职业单位,职业单位为行政机
关、事业单位、国企或集体、私营企业等的家庭及退休人员家庭,提高住房承受能
力水平的潜力是依次递减的;而打零工的家庭的住房承受能力水平反而高于私营企
业单位的家庭和退休人员的家庭。(4)城市居民在住房承受能力水平方面表现出明
显的差异,实质上是城镇居民在社会网络中社会资本形成方面的差异,利益回报各
异,进而住房承受能力方面出现分异性。通过教育可以促进社会资本提高。分析发
现教育程度较高的家庭一般具有较高的住房承受能力,而存在资本欠缺或回报欠缺
的家庭住房承受能力水平不高。(5)居民家庭住房经济承受能力是住房价格心理承
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受能力的基础。对于 MHAI 值大于 1 的家庭,在物质和心理方面有很强的住房承受
能力;MHAI 值小于 1 的家庭,在经济承受能力、心理承受能力方面与当前住房市
场价格之间存在较明显的差距。(6)从客观的住房经济承受能力层面看,样本家庭
在住房方面存在着明显的不公平性,现有住房面积越小,住房承受能力水平越低;
现有住房面积越大,住房承受能力水平反而比较高。从主观的住房心理承受能力层
面看,一方面,可以发现现有住房面积较小的,住房最大支付意愿价格与市场价格
之间的差距也越大,反之差距有缩小的趋势;另一方面,住房承受能力越高,对住
房制度改革满意程度越高,认为公平的家庭也越多。从主观的住房心理承受能力层
面看,一方面,可以发现现有住房面积较小的家庭,其住房最大支付意愿价格与市
场价格之间的差距也越大,反之差距有缩小的趋势;另一方面,居民住房承受能力
越高,对住房制度改革满意程度越高,认为公平的家庭也越多。
关键词:住房承受能力;ELES-MHAI 模型;分异;WTP;公平
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Abstract
Along with deepening of the urban housing system reform since 1998, the market
mechanism, which introduced in the field of housing in an all-round way, has played the
vital role in the housing resources distribution. However, since 2003, the series issues, like
the widening gap