文档介绍：加油站作为一种商服用地,在我国现阶段实际土地利用中具有明显特殊性,即有明显超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》,对于具有垄断性质用地,评估中应考虑垄断地租修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等)基本采用评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估,在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用方式进行垄断地租修正,这种评估方式就估价原理与估价原则看看似完全合理,但是就目前就国内外不动产评估理论与我国现实国情看,存在较大问题:一是:不动产价值本质是不动产权益(包括权力、利益与收益),权益价值不可分割部分或权益是不能割裂,如一个宾馆大堂,一个保龄球馆一个球道,一个高尔夫球场一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作,因为宾馆大堂、保龄球馆一个球道、高尔夫球场一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值,反过来,附着于不动产不可分割权益,应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作,如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”,其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站整体资产价值中,土地与特许经营权是加油站收益根本基础,土地座落决定加油站区位,包括临道路类型(或者说所临道路机动车通行量)、车辆进出方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等,也就是决定了加油站收益多少,而特许经营权是实现这种收益充要条件,二者密不可分,因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益(或者说垄断收益),否则对贷款金融机构与合资者就存在较大风险,因为就一具体加油站看,特许经营权是不可分离,但特许经营权权益本身是无形,它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用方式是否就剥离了垄断地租?就目前看,答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟(最近我国也逐步流行起来),给一定加盟费,就可利用某品牌店“品牌、管理”等进行经营,但在西方国家较充分市场竞争条件下,零售业利润率比较趋近一致,品牌连锁加盟带来超额利润趋近加盟费,因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争,而目前我国加油站主要集中在中石油与中石化两集团经营,根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营若干意见》(国经贸贸易[2002]631号):“一、加油站特许经营,是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用与加油站经营有关商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用,被授权加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务,并向授权企业支付相应费用。其中,授予他人特许经营权企业为特许人,被授予使用特许经营权加油站称为被特许人。”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权子公司(企业名单见附件)。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。”,由此可见,在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用,许经营权费用确定具有明显“人为性”,实际上特许经营权加盟交易也非常少,远非市场充分竞争结果,也即现阶段看,特许经营权费并不等于垄断地租。因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值,对于其他评估目或评估背景下加油站土地评估应根据特定目、背景条件具体剖析是否含许经营权价值。下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意技术要点及一些特定评估目操作作一些剖析:一、抵押、作价入股目评估中价格定义与评估方法选择。据前述,在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性评估中,我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值,因此在土地价格定义除了估价对象宗地权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外,应将加油站特许经营权因素纳入宗地价格定义中,并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果限定条件”、“其它需要说明事项”予以披露与说明。在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏事实,方法上一般可选取收益还原法与基准地价系数修正法,在城镇定级范围之外农村偏远地区,也可选取成本逼近法。基准地价系数修正法与成本逼近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值,特许经营权价值可用取得特许经营权费用来替代。当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异,因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用剖析基准地价是土地评估中比较常用一种方法,但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系,很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系,由于影响加油站用地收益因素较一般商服用地(如商场、店铺)影响因素差异很大,有些影响因素甚至作用完全是相反,