文档介绍：美国地产投资:怎样规避陷阱
美国地产投资:怎样规避陷阱
经常有人问我,老王,国人在美投资房产,可能犯的错误是什么呢?我说那可就太多了,不胜枚举啊。那么,最大最普遍的错误是什么呢?我琢磨一下回答,应该是“买新房出租”这个战略了。受国内思维的影响,国人一般把房子新旧看得很重,到了美国依然是要求“买新房,越新越好”,然后由于自己一般不过来住,买了房子又出租给别人。这个大概是最大的失误之一。
怎么挑好房子
任何地产都分成两个部分,上面的房子(建筑)和下面的地皮。这个概念在国内是没有的,因为我国的地皮都属于国家财产,你只有70年的使用权,但是在美国,地皮就是你私人的。
那么,我们说一个地产保值、增值,说的是什么呢?一定是底下那块地皮。原因很简单,上面的建筑从建成的那一天起,就肯定是一直在折旧,越来越旧,断然没有越住越新的道理。那么,地面建筑就永远是贬值的。而且和新车一样,最开始几年贬值是最快的。我们寻求的保值增值,一定是靠下面地皮来完成的。如若不信,大家可以看看美国的地产税账单,那里面地皮价值和房屋价值是分开列的。你把一个地产几十年的地产税账单放在一起,就可以非常清楚地看到这个规律:地皮增值,建筑贬值。
所以投资地产,却买最新的房屋,不注意下面的地皮。这个和投资的目的是背道而驰的。尤其是纽约、加州等热点地区,还经常出现这种规律,由于地皮多年开发后已经很紧张,越是新建的楼盘,占地越小,可以说是双重不利于投资。而最好的社区,比如PALO ALTO、曼哈顿,楼盘普遍都比较老旧。
下面我们来看一个实例。一个是面积仅仅140平方米的小平房,70年历史了,小区无任何设施。另一个是新房,300平方米。小区有游泳池、健身房等各种服务。看起来后面的房产好很多。实际上,前一个的房产价值160万美元左右,后者价值仅仅80万美元。
原因就在于前者处于Palo Alto,和乔布斯、扎克伯格一个小区。地皮价值可能就有140万,破烂房屋仅仅价值20万。而后者在一个很一般的区,土地价值大概20万,而新建房屋价值则是60万。
不仅于此,如果我们分别投资于这两个地产,后果会是什么呢?假设过去30年,增值幅度都是一倍,那么前者土地增值一倍到280万,房屋还是20万(实在太破,贬无可贬),价值是300万美元。而后者,土地增值一倍到40万,房屋则折旧贬值到30万,价值反而跌到70万。这就是“买新屋出租”的真实后果。
有人说,可是前者那么破的房屋,住起来实在难受。这其实是混淆了投资和自住的区别。如果你自己不住仅仅是出租,只要租客不在乎,愿意给钱,你有必要给他新屋的享受么?如果我要自住呢?老王不禁乐了,这里是美国啊,你的土地就是你自己的,你要是觉得老屋子住得难受,你扒掉重新建一个不就全新了么?
所以说,不要盲目追求新屋,不要把国内的概念来套美国。多看看土地吧,那才是真实的永远属于你的
“不动产”。顺便侃个大山,最近洛杉矶地区很多华人进驻,也就有些黑心的地产商开发出了针对华人的骗子地产,大发黑心财,其骗术的精华,还是在这个土地和房屋的关系上。
如果我在美国拥有一个500万美元的宅子,正常地区是什么感觉呢?我应该看不见邻居,应该独自拥有一大块土地。这块土地才是我宅子价值的精华所在,500万的宅子,土地大概会值400万。
但是国人没有这概念,就会有地产商专