文档介绍：%1213320用地绿地率停车位(位)名称用地总面积(㎡)建筑基底面积(㎡)总建筑面积(㎡)其中用地绿化面积(㎡)用地容积率用地建筑密度地下停车位(位)停车位(位)117203地下车库面积(㎡)、架空等其他面积(㎡)%4##,优先考虑产权关系清晰的土地,避免与政府产生潜在的利益冲突,加快推进速度,降低实施难度;,避免破碎性的点式开发,以便于资源的最大利用和各启动内容的整体协同;、景观资源先期启动,奠定区域形象,有利于提升后期物业的价值;,实现土地价值最大化,地尽其利;(终端消费市场与投资市场)与错位竞争的需求,同时兼顾短期目标与长期目标;,故阶段开发的面积不宜过大,以控制成本投入和市场运营风险;,以增强启动区物业的可达性和昭示性;启动区:50亩地块启动开发原则第一部分:定位地块风险性分析不具备生活氛围和生活配套设施没有优质的自然和景观资源6地块风险性分析?陌生的住宅项目,要消除消费心理偏远的影响,存在潜在风险;?周边环境及居住氛围差,缺乏基本的生活和商业配套。?非居住热点板块,城市发展的边沿区,局部市场发展相对滞后。?现有资源没有好的自然景观,及现有配套情况不足以支撑一个优质的居住环境。?紧贴国道和火车轨快速干道对居住品质造成影响?工业厂房如果没有优质的设计、先进的管理模式概念,对居住的品质也造成一定的影响风险7地块机会性分析?贯通全市交通主动脉,交通导入功能强。国道、高速路的完善通车,吸纳跨区域客户?城市“11766”工程发展战略的重点位置,整体的城市规划扩张对本案的运作奠定先导性的基础和潜力空间。?本地房地产发展处于孕育期,整体概念基本空白,便于本案品牌和文化的塑造。?地块规模,利于发展多种产品和概念,并互相促进发展,利于规划的营造和项目多层次、全方位配套设施,以弥补环境、配套的不足。?优越的政策环境,低廉的地价等成本,有机会打造优质的产品,以先进的概念和开发模式,而成为当地的明星项目8地块适宜性分析?住宅:缺乏商业配套,生活设施,偏离市区而感觉交通不便,来自市区众多大型住宅项目冲击,他们或者紧邻城市生活中心(现代城、),或者拥有自己的商业中心作为生活配套(舞阳新城、中天)可能的定位和发展方向分析?商业:缺乏商业气氛,周边没有商圈连贯,项目较孤立,周边是山体工厂旧民房,缺乏住宅区,没有足够支撑商业发展的居住人口,交通只有一条较窄的国道,不具备从多渠道交通组织引入人流的条件,项目的发力方向是什么?非常思维非常道提案背景如何实现引领和超越?开发什么产品?必须开发可销售产品?颠覆市场的开发模式当地明星与标杆缺乏外部自然景观资源、地段陌生、工业抗性要让50亩产生即时投资回报?从而支撑后续的开发面对众多竞争,房地产发展的敏感期文化箫笛文化旅游中心商业配套:餐饮、娱乐、购物(箫笛旅游商品)工业园区配套:居住、工业旅游旅游吸引物:民族文化/园林景观、展馆(本土特色人文)酒店综合体验式休闲生活城邦产品定位模型创意旅游工业酒店式公寓宿舍住宅:第一居所借鉴国内外成功的工业园发展模式,结合地块特征、条件?解决方法:通过规划设计、打造景观,实现项目的核心竞争力?设计可销售物业类型和产品