文档介绍：三、估价过程(一)运用收益法评估测算地价1、销售收入的确定虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备,但并未正式投入使用,无实际收入,但防城港市类似加油站经营情况很多,而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量,在同一区域范围内,如道路类型和车流量相似,就能获取客观的平均收入数据。通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例,通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量,取其平均数,作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入,将参照案例定为3个,详细情况见下表:项目待估加油站案例1案例2案例3位置*******港龙加油站(东兴大道西侧)公车加油站(公车镇)企沙加油站(企沙镇)车流量较大大大大道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年销售数量(吨/年)待估600054005300待估加油站销售量(吨/年)5567根据比较结果资料显示,待估加油站建成后年平均销售量为5567吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨,各类成品油进货平均价格为8717元/吨,各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表:名称0#柴油93#汽油97#汽油平均(元/吨)进价8000890092508717销价856410159106099777由于石油是不可再生资源,从历史情况来看,油价都一直在上升,石油需求量也一直在增长,所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变,则加油站预计销售收入为:销售收入=5567×9777=54,428,559(元)2、年销售成本销售成本为加油站商品购入价款(不含增值税),则:销售成本=5567×8717=48,527,539(元)3、年运营费用主要为管理费用,包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等,经过调查类似加油站情况,按其销售收入的2%计取,即:年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571(元)4、年折旧费的确定加油站已建成,但尚未启用,折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧,包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方的介绍,加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右,其中房屋建筑物约为350万,设备部分为250万,资产综合折旧年限为20年,则年折旧费为30万元。5、增值税按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通知》(国税函[2001]882号)文件,加油站为一般纳税企业,应交增值税,税率为17%,则:增值税=(销售收入-销售成本)×17%=(54,428,559-48,527,539)×17%=1,003,173(元)6、营业利润营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-增值税=3,509,275(元)7、确定由土地使用权产生的净收益上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润,扣除正常经营的商业利润、房屋产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润,所剩余的即为土地使用权所产生的利润。(1)经营利润经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润,按运营费用加流动资金为基数计算经营利润,流动资金是指维持正常经营所需的周转资金,主要为每次进货所需资金,按平均每月进货一次计算,流动资金所需量为进货