文档介绍：加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业,主要分布丁交通道路的两侧。它是一种收益性物业,为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括:无形资产(土地使用权和特许经营许可证)、固定资产(房屋和加油站设施设备)。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。加油站权利人在向银行申请抵押贷款时,向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》,这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种:收益还原法和成本法。一、收益还原法:加油站为收益性的物业,其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采用以下两种方法:1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益,结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益;2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。评估机构在评估时应首先评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值,余下作为加油站房地产价值。即:加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。无形资产不具备独立的经济实体状态,依附丁特定主体,但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源,脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附丁有形资产才能创造收益,一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法,将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。公式:无形资产收益=总收益X收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”,具体认为特许经营权占总收益的35%加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等,可采用重置成本法评估其价值。二、成本法:加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。加油站土地价值可以采用土地取得价值,或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。在深圳市,市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定:按市场地价计收地价的加油、加气站,位丁一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收,加油加气混合站按1500万元/个计收,根据位置不同,位丁二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的 9、8、7、6折计,出让年限为20年。加油站房产价值可采用重置成本法,重置成本采用政府颁布的标准。公式:房产价值=房产重置价X成新率。笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。估价案例:对深圳市XX区XX加油站房地产价值进行评估一、项目概况:估价对象位丁XX市XX区,北靠XX路,南临XX路,西距盐田检查站约1分种车程,距盐田港约5分钟车程,且随着汽车消费的不断升温,往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大,地理位置优越。根据营业执照(注册号XXXXXX、执照号深司字XXXXXX)及成品油零售经营批准证书(油零***第XXX号)确认,深圳市XX加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质,经营范围:汽油、柴油、润滑油零售业务、小白货零售。估价对象深圳市XX加油站丁2002年年底竣工,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今。目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物, 地面安装9台加